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民法典小芝士 | 公寓变办公用房,开发商欺诈了吗?
发布时间:2020-12-04

被誉为“社会生活的百科全书”的《中华人民共和国民法典》即将自2021年1月1日起施行,它与我们的生活息息相关、密不可分,体现了对生命健康、财产安全、交易便利、生活幸福、人格尊严等各方面权利的平等保护。而买房是老百姓眼中一等一的大事儿,今天我们就从买房中遇到的问题谈起,聊一聊《民法典》第一百四十八条的重要意义。


  小张是个刚工作两年的大学毕业生,现就职于某电子信息公司,工资稳定但存款不多,出于对安居乐业的向往,打算购置一套房屋用于居住。但因囊中羞涩,小张最终选择了房屋面积较小、总价便宜的某“公寓”。购房前,销售人员出示了主卧朝南的宣传彩页,还带小张看了装修精美、动静分离的样板房,确实是小张梦想中家的模样。但是首付交了,商贷办了,小张却发现所谓的“公寓”规划用途是办公,被告知不能用于居住使用,小张“安居”的梦想一下破灭了。他找到开发商说要退房,但开发商却拿出了购房合同,上面清楚写着“办公”字样,拒绝退房退款。小张也懵了,他并未注意到办公字样,就算注意了也不知道对居住有影响,现想退款退房,问我们该如何处理?


小张能否以未注意或不知情为由退房退款?


  首先,小张作为完全民事行为能力人,与具有相应资质的开发商签订合同,符合签约的主体要求。其次,商品房买卖合同属于一种标的额相对较大的合同,其签订及履行对于买卖双方的利益均具有重大影响,双方在签订合同时对合同内容应当负有较高的审慎义务,对于订立后的市场风险和履约障碍应当具有一定程度的预见和判断,也就是说小张应当在签约时审核合同条款,知晓合同中约定了办公字样,并对办公用房不能居住具有一定认知,故其以未注意或不知情为由退款退房,难以获得人民法院的支持。


小张是否有其他救济途径?


  但是,法律规定的立法目的是为了保障公平正义,民法的立法原则是诚实信用,如果卖方都利用自己的优势地位,利用买方对于卖方专业知识的合理信赖,通过语言诱导、广告宣传的方式欺瞒买受人,显然背离了民法的立法初衷,也不利于营造诚实信用的市场环境。


  为此,我国《民法典》第一百四十八条规定,一方以欺诈手段,使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为,受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。


  欺诈是指故意欺瞒他人,使其陷入错误判断而为意思表示之行为。回到上述案件,开发商作为专业从事房地产开发运营的企业,明知规划用途为办公的房屋不得居住使用,却通过宣传彩页、样板房等方式发布广告,致使小张错误认为所购房屋可以用于居住,基于错误认识而与开发商签订了购房合同,构成民法意义上的欺诈。因此,小张有权以受欺诈为由主张撤销合同,合同被撤销后,开发商应当返还已支付的购房款,并赔偿小张实际发生的损失。


银行按揭贷款能否在本案中一并处理?


  小张为了购买涉案房屋,不仅与开发商签订了购房合同,还与银行签订了按揭贷款协议,在购房合同被撤销的情况下,其按揭贷款协议的目的已经不能实现,如果继续归还贷款将产生利息损失,而且也不利于其后续购房置业。但是,商品房买卖合同的签约主体之一是开发商,按揭贷款合同的签约主体之一是银行,二者主体不同,指向的法律关系也有所不同,前者指向房屋买卖,后者关乎贷款清偿,一般不能在同一个案件中进行处理。


  为了解决小张的难题,我们将开发商及银行同时列为案件的被告,并向法官阐明,按揭贷款合同的签订及履行具有一定的特殊性,其依附于购房合同,如果购房合同已发生争议,不具备履行条件,还强行要求购房人将按揭贷款协议另案起诉,将会给当事人造成不必要的诉累,也不利于节约司法资源,我们请求依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四、二十五条的规定,对两个法律关系进行合并审理,在购房人请求撤销商品房买卖合同的情况下,一并对按揭贷款协议予以解除,而前述协议被撤销、解除的原因在于开发商,是开发商违反诚信原则进行欺诈,致使三方发生纠纷,故应由开发商赔偿损失,承担全部责任。


小张能否主张三倍赔偿?


  小张认为,依据《我国消费者权益保护法》的规定,如开发商在销售过程中存在欺诈行为,其作为消费者有权要求开发商,按照购房总价款的三倍赔偿其受到的损失。虽然我国《消费者权益保护法》确实规定了三倍赔偿制度,但消法的保护范围具有明确规定,限于消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务的范畴,而商品房作为不动产与作为动产的普通商品有差异且有专门司法解释进行规定,同时商品房价值较大,如按消法的有关赔偿规定进行调整,将导致买卖双方利害关系显失平衡,一定程度上违反相关法律规定的公平原则,故人民法院一般不支持购房人要求三倍赔偿的诉求。因此,考虑到人民法院依据当事人诉讼请求金额收取诉讼费的情况,出于对小张诉讼成本的考虑,我们建议其不要将三倍赔偿列为本案的诉讼请求,小张采纳了我们的建议,最终开发商也赔偿了小张的相应损失。


  随着我国《民法典》的颁布,越来越多的人将目光投注到权利保护,由此可见,中国迭代升级的不仅仅是消费理念、商业模式及产品内核,还有我们的法治理念、权益意识以及和而不同的价值取向,所以在面对卖方的强势诱导、欺瞒行为时,买方要及时竖起法律的旗帜,维护自身的合法权益。