2019年11月15日下午，由北京市京都律师事务所（以下简称京都所）与LexisNexis律商联讯联合举办，中国公司法务联盟支持的建设工程法律热点、难点研讨沙龙在京成功召开。来自中国建筑股份有限公司、住总集团、远洋地产、华远地产、国寿不动产、鑫苑置业、兆泰集团等一线房地产开发企业和建工集团，以及华晨宝马、新东方、北大医疗等知名企业的法务代表逾60人参加了此次研讨沙龙。
会议现场
本次研讨活动由京都所合伙人王春军主持；京都所高级合伙人、房地产与基础建设部主管合伙人孟冰，合伙人吴欣荣，资深律师贾严、吕岩参与了此次活并发表主题演讲；与参会代表就房地产开发中土地使用权的转移或获取、股权转让、资产并购问题；工程实践中委托管理和委托代建的区分；在挂靠无法避免的情况下，挂靠的法律风险问题；还有建工纠纷的解决和工程实践中的违法乱象等一系列热点、难点问题进行了深入交流和探讨。
孟冰律师
在房地产开发的几个热点问题上，京都律所高级合伙人孟冰从土地使用权获取、项目开发、争议解决三个方面进行了分享，为开发商规避风险、保障自身合法权益提供了较大帮助。他表示，在拿地的过程中，招拍挂之前和政府签订的合同是否有效？合同是无效的。物权法有规定，经营性用地要采用招拍挂，提前协议确定的受让人是违反法律规定的，通常会以损害社会公众利益为理由无法承认合同效力，且为此遭受的损失企业自担。
从其它公司拿地，也分为买资产和买股权两种方式，实践中倾向于买股权的案例较多，认为从手续办理及税收上更合适，但是，以股权转让的方式获得土地使用权，依然有缴纳土地增值税的风险。此外，无论是卖资产还是卖股权，都有可能会触犯刑法，实践中已有这样在案例大量出现。
土地使用权获取要注意合同效力、土地增值税、非法转让倒卖土地使用权罪这三个问题以及相应对法律风险及应对策略。
在项目开发上，孟冰为大家带来了养老地产、二次开发、装修款与房价的关系等重点问题的司法指导意见，指出了实务操作中的一些问题和投资机会，例如，他提醒大家可以关注田园综合体。此外，在装修款是不是房价的问题上，有司法案例提及，消费者入住之后，以第三方评估的方式要求开发商退补装修款差价，而司法机关支持了消费者的诉求，因此，孟冰提示开发商关注此领域的风险。在争议解决上，他分享了若干诉讼经验，并提示“揭开公司面纱”可能给开发商带来的重大影响，实践中，认定揭开公司面纱的条件在降低。
孟律师认为，所谓律师的专业化其实是个伪命题，今天的房地产和建设工程讲座内容就涉及了土地法、房地产法、公司法、税法、刑法等内容，所以律师的行业化才是一种可行的提供法律服务的方式。
吴欣荣律师
关于工程实践中的委托管理与委托代建问题上，京都律所合伙人吴欣荣以《镜像视角下的委托管理合同》为题发表了主题演讲。她说：在实践中，建设工程项目代建与委托管理常常被混同，还存在以承包合同代替委托管理合同的现象。根据《国务院关于投资体制改革的决定》等文件，代建通常适用于非经营性政府投资项目，需要通过招标的方式确定代建方；而根据《建设工程项目管理试行办法》，项目委托管理对投资来源无要求，可以采取委托或招标的方式确定管理企业。管理企业，接受业主委托，在其资质范围内提供全过程或分阶段的管理服务，可以同时提供设计、监理服务，但不得同时提供施工服务。管理企业需与业主签订书面的委托管理合同，就管理目标、管理内容、服务周期、管理报酬、奖励与责任等进行约定。由于业主通常不具备专业技术能力，其需求又处于变动的状态，建设项目周期长，参与的主体众多，在委托管理合同履行过程中，管理企业需建立完善的管理体系，划分清晰的工作界面，积极与业主沟通。管理企业与业主具有不同的利益诉求，但又具有共同的目标——建设项目顺利完工，确保管理目标的实现。在这一过程中，处处体现着“和”的精神。
王春军律师
在建筑和房建企业较为关注的工程项目管理和争议解决问题上，京都律所合伙人王春军以《解析建设工程纠纷七步法》为题提出了自己的见解，他表示：工程实践中的很多纠纷都是因工程项目管理不规范造成的，因此，甲方的工程项目管理，尤其是工程项目法律事务的管理对工程项目的顺利开展及最终完成至关重要。他强调，甲方的法务工作人员对一个工程项目一定要按照招标文件评审（资信管理）→合同评审谈判（合同文本起草→合同审批用印（合同授权联签）→合同交底（合同风险识别化解法律风险防控）→合同履约策划→合同变更解除（索赔报告）→签证索赔（合同纠纷管理）→监控预警、合同资料管理（项目法务工作）→合同总结评价的流程做好工程项目的法务管理工作。
在争议解决上，他指出，争议的预防远比争议产生之后再去解决争议要重要的多，这是可以帮助甲方以最低成本获得最大收益的最好方式。因此，甲方应从工程项目的招标或施工合同的签订之前就做好争议的预防工作，通过规范化管理等具体工作做好工程争议的预防工作，严格把控可能产生工程争议的各种法律风险，以最大可能地维护甲方自身合法权益。
贾严律师
在挂靠的法律风险问题上，京都律所资深律师贾严带来了《挂靠人对外转包、分包、采购、租赁、借款、担保形成债务的再思考》的主题演讲。他表示， “挂靠”是中国建筑市场的一大特色，由于被挂靠企业（出名人）在工程项目管理中的缺位，实际施工人（借名人）往往利用被挂靠企业的监管失控，经由转包、分包、买卖、租赁、借款、担保等合同关系，对工程项目之外的第三人欠下大量债务。因此纠纷频发，但在该种纠纷的处理过程中准确界定职务代理、表见代理等概念的难度非常大，所以这些案件也必然成为各级法院的实践难题。他试图总结既往的审判口径，通过“四步分析法”为企业拨开迷雾。
吕岩律师
随后，京都律所资深律师吕岩以《建设工程领域刑事案件分析》为题进行了分享，向参会人员简单介绍了2018年建工领域刑事案件研究报告，表示希望能够以此为途径和突破口对工程领域内的刑事案件一窥究竟，同时探寻相关犯罪情形倾向于发生在工程的哪个阶段，以期能够寻找规律和应对办法，最大可能为企业及其从业人员做到相对全面的刑事风险防范。
会议现场
综合来看，法律融合式发展的特征十分明显，因此，开发房地产及建设工程的过程中，法律领域的安全有着全新的要求，要求企业在拿地、并购、建设、销售、维权等领域中要多方位考虑风险及保存证据，依靠“行业化”的法律顾问团队保驾护航。
