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因限购限贷产生的房屋买卖纠纷如何处理?
发布时间:2017-05-08作者:游乐,刘家川

  3月17日,北京新限购政策出台,最大的亮点在于重启“认房又认贷”这一规定。根据新政,北京市居民家庭名下在本市已拥有一套住房,以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或者公积金住房贷款记录的,无论是否还清,再次购买普通自住房的首付款比例不低于60%,购买非普通自住房的首付款比例不低于80%,并且暂停发放贷款期限25年(不含25年)以上的个人住房贷款(含住房公积金贷款)。另外,企业购买的商品住房再次上市交易,需满3年及以上,若交易对象为个人,按照本市限购政策执行。该政策的生效节点以网签为准,贷款记录波及全国银行,只要在全国范围内有过住房贷款记录就算二套房。


  此新政一出,受影响最大的莫过于有改善型需求的购房者(以房换房者),此前,有换房需求的购房者卖掉首套房后,新购房就可以按照首套房的首付比例35%(普通房)或40%(非普通房)缴纳首付;贷款利率也由首套房基准9折变为上浮10%。但现在,只要有过房贷记录,首付比例则提高到了60%—80%。按照目前北京房价的水平,增加的这部分首付款可能动辄数百万。特别是对于3月17日前,已签订购房合同但未办理网签的换房者,就可能因首付款骤增而无法履行合同,导致合同解除。下面,我们就对这个过程中可能涉及的法律问题进行简要的分析。


  第一、新政策的出台是否属于不可抗力


  《民法总则》以及《合同法》中都对不可抗力进行了规定,即不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。一般来说,不可抗力是指当事人自身能力不能抗拒也无法预防的客观情况或事故。不可抗力的可以是自然原因导致的,例如自然灾害,也可以是人为的、社会因素引起的,比如战争、政府行为、罢工等等。不可抗力所造成的是一种法律事实,会导致原有经济法律关系发生变更或消灭,也可能产生新的法律关系。《合同法》也规定,因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。


  根据《北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》的规定,国家对于房地产市场的宏观调控并非是一个令所有市场主体猝不及防的突变过程,而是经历了一个从限贷到限购逐步加强和完善的发展过程。房屋买卖合同作为一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同,当事人在签订合同时对合同订立后可能出现的房地产市场风险及各种履行障碍均应当有一定程度的预见和判断。因此,住房限购政策在司法实践当中不宜认定为《合同法》第一百一十七条规定的不可抗力。


  3月17日出台的新政策也是住房限购政策的一种,其在性质上具有公共政策的性质。该政策的出台,导致房贷首付比例增加,确实会对房屋买卖合同能否继续履行造成重大影响。但是这却并不必然导致合同无法履行,只是在一定程度上增大了合同履行的难度。因此,新政策的出台对于3月17日前已经签订购房合同但并未办理网签的换房者来说,并不属于导致合同不能履行的不可抗力。


  第二、可否援引情势变更原则主张解除合同


  最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第26条规定了情势变更原则及合同履行的问题,合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。


  那么,3月17日前已经签订购房合同但并未办理网签的换房者是否可以援引情势变更原则主张解除合同呢?实践中有审判人员认为,新政规定的贷款首付提高、停办25年以上贷款等情况,并不必然导致购房人无履约能力或导致继续履行对一方当事人显示公平,因此该调控政策不宜简单认定为情势变更。但是在司法实践当中,尽管法官不会援引情势变更作为处理原则,但其也会结合房屋交易的实际情况来审核该政策出台对交易的影响,若确因政策变化导致履行不能或继续履行会显失公平,则也可能倾向于认定无法继续履行合同并非归责于双方的原因,进而判定合同解除。


  第三、购房合同解除的处理原则


  新政的实施属于一种不可归责于当事人双方的公共政策事由,这对购房者的履约能力产生了重大的影响,购房人可能因无法按期办理按揭贷款而无法履行合同。购房合同大都规定了定金罚则并按照房屋标的的一定比例规定了违约金条款,因此,若合同解除,购房者可能将会承担数目不菲的一笔违约金,而卖房人也可能因合同的解除而受到损失。


  对于这种情况,《2015年全国民事审判工作会议纪要》中规定,房屋买卖合同约定以按揭贷款方式付款,买受人以房贷政策变化不能办理按揭贷款导致无履约能力为由,请求解除合同,并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的,经审查,买受人是否确因房贷政策变化而不能办理约定的按揭贷款的,一般应予以支持其诉请。在实践中,对于购房者而言,新政实施前签订了购房合同,但其因房屋新政不能按期办理按揭贷款而请求解除合同的,一般可予以支持,并由卖房人退还定金和已付购房款。但是,卖房人能够证明购房者有充分履约能力的,购房者依据房屋新政主张合同解除则不能成立,购房者应当继续履行合同,否则构成违约并依法承担违约责任。对于卖房人而言,新政实施前,已签订购房合同的,购房者申请解除合同后,卖房人要求补偿其合理损失的,经审理,合同解除确实导致当事人利益失衡的,可以结合案件本身情况,具体分析酌情予以支持;新政实施后,因购房者故意隐瞒或虚构相关事实,导致订立的合同违反相关限购限贷政策而无法继续履行,卖房人请求解除或撤销合同,并要求对方当事人赔偿其所受损失的,法院会结合情况具体分析,相应予以支持。


  第四、改善型房屋买卖“连环违约”如何处理


  对于有改善型需求的购房者而言,其在购买房屋的同时会出售自己名下的房产,这就导致房屋买卖出现一环套一环的情形。而新政策的出台,可能使购房者无力承担提高的高额首付,因而停止购买新房并同时停止出售自己的原有住房。这种以房换房的房屋买卖一旦其中一个环节无法履行约定,那么就可能导致“连环违约”情形的发生,对于这种连环违约情形,房屋买卖合同一方是否可以以第三方原因向合同相对方主张免责?


  合同具有相对性,根据《合同法》第121条的规定,当事人一方因第三人的原因造成违约的,应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷,依照法律规定或者按照约定解决。在房屋买卖过程中,无论是卖方还是买方都因该充分预估其中的法律风险,并对相应的风险有所预判。有审判人员认为,房屋买卖合同因第三人原因发生违约的,当事人一方应当向对方承担相应的违约责任,其与第三人之间的纠纷们应当按照法律规定或者合同约定,采取协商、调解、诉讼等方式予以解决。因此,对于连环违约情形,房屋买卖合同一方不可以第三方原因向合同相对方主张免责。