受年初爆发的新冠肺炎疫情影响，相当一部分企业无法复工复产，租房市场需求明显下降，长租公寓公司营收减少的同时，却还要向业主支付租金，进一步导致其财务状况的恶化。因此，从三、四月份以来，多家长租公寓公司要求业主“免租”、“降租”，否则就强制解约的新闻陆续爆出。近日，笔者也接到多名业主咨询关于某长租公寓公司要求业主“要么降租、要么解约”一事。

　　长租公寓公司的此种要求是否合理？业主应如何维护自己的权益？笔者在结合相关法律规定和司法判例的基础上，对于长租公寓模式中容易产生争议的点进行梳理分析，供有关人士参考。

争议点一长租公寓公司能否以双方是委托关系为由要求解约？

　　《合同法》第四百一十条规定了委托合同的任意解除权，即“委托人或者受托人可以随时解除委托合同”。从向笔者咨询的业主所反映的情况来看，部分长租公寓公司即是以双方是委托关系为由要求解约。但业主普遍认为双方是租赁关系，双方对此存在一定争议。

　　而且，房屋租赁合同纠纷与委托合同纠纷的管辖法院是不同的。根据《民事诉讼法》及司法解释的规定，房屋租赁合同纠纷适用不动产的专属管辖，应当由不动产所在地人民法院管辖。而如果双方是委托关系，则纠纷可能由合同约定的法院或长租公寓公司所在地法院管辖，增加业主起诉的成本。

　　所以，业主与长租公寓公司之间构成何种法律关系是产生争议后首先需要明晰的问题。

　　如何确定双方构成何种法律关系？

　　《合同法》第一百二十五条规定了多项合同解释的原则，其中文义解释是排在首位的，即应当优先按照合同所使用词句对合同进行理解，所以一般来说合同名称就表明了双方构成何种法律关系。业主向笔者提供的材料显示，业主与长租公寓公司签订的一般是“《财产委托管理服务合同》”。仅从名称来看，业主与长租公寓公司建立的应当是委托关系。但是，如果合同的名称与内容不一致，性质如何认定，最高人民法院曾就此批复“应当以该合同约定的权利义务内容确定合同的性质”。所以，对于业主与长租公寓公司构成何种法律关系还需要具体考察《财产委托管理服务合同》的内容。

　　《财产委托管理服务合同》中一般会有几项比较重要的约定，包括：①业主委托长租公寓公司对房屋进行运营管理，并授权长租公寓公司将房屋对外进行出租；②长租公寓公司提供装修改造、保洁维修、租客管理等服务；③一年或数年的管理期限；④长租公寓公司向业主支付收益；⑤业主向长租公寓公司支付服务费、管理费等费用。单纯从这些约定来看，确实很容易让人将双方关系理解为“业主委托长租公寓对房屋进行专业化的管理，以获得相应的收益，并向长租公寓公司支付费用”。

　　但是笔者注意到，《财产委托管理服务合同》中一般会对业主的收益做出直接或间接的保底约定，即无论房屋是否出租以及出租价格的高低，长租公寓公司均会按季度向业主支付合同约定的预期收益。而长租公寓公司所谓装修改造、保洁维修、租客管理等服务的服务对象也并非业主，实际是其经营模式中的一项内容。因此，双方实际就是房屋租赁关系而非委托或服务关系。这一点也得到了北京、上海、天津等多地法院的认可。

　　因此笔者认为，长租公寓公司以双方是委托关系为由要求解除合同是缺乏依据的。

争议点二长租公寓公司能否以受新冠疫情影响为由要求解约？

　　在笔者接到的咨询中，还有部分长租公寓公司以新冠肺炎疫情是不可抗力为由要求解除合同。《合同法》规定，不可抗力是指“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。

　　新冠肺炎疫情是否属于不可抗力？

　　本次疫情的发生非常突然，加之影响范围广、国家防疫措施力度大，确实是不能预见、不能避免的客观情况。但是否属于不可抗力还需要个案考察疫情是否造成了合同履行中不能克服的困难。例如武汉为了防控疫情执行了极为严格的封城措施，甚至一段时期内所有住宅小区都禁止人员出入。这一情况势必会造成长租公寓无法对外出租。长租公寓公司承租房屋的目的就是用于转租，此时受疫情防控措施影响合同目的已不能实现，且这一影响是长租公寓公司无法克服的。因此笔者认为，对于武汉的长租公寓公司，本次疫情可以认定为不可抗力。而对于全国其他地区来说，虽然也不同程度的执行了一定的管控措施，但并不像武汉那么严格。以北京为例，即使是疫情最严重的时期，从外省市前往北京的人员也只需要在社区进行登记并居家隔离十四天即可。因此对于北京的长租公寓公司来说，疫情确实会对其履行合同造成一定影响，但还未达到不能克服的程度，所以不应认定为不可抗力。

　　《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》中也表明，疫情或者疫情防控措施如果直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定；如果仅是导致合同履行困难的，应当加强调解，引导当事人开展协商、继续履行。所以，长租公寓公司能否以新冠疫情是不可抗力为由要求解约还需要结合具体情况进行分析。

　　新冠肺炎疫情是否适用情势变更？

　　除不可抗力的规定外，《合同法解释二》第二十六条还规定了“情势变更”原则，即“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。

　　如前所述，在除武汉外的大部分地区，新冠疫情无疑是属于“当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化”。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》也规定，因疫情或疫情防控措施导致承租房屋用于经营的承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人未按约定支付租金为由请求解除合同并由承租人承担违约责任的不予支持；而对于继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，可以引导双方进行调解，调解不成的应当结合案件实际情况根据公平原则变更合同。但是从过往的司法实践来看，法院对“情势变更”原则的适用非常谨慎，长租公寓公司如主张情势变更可能较难得到支持。

争议点三解约后，长租公寓公司对房屋进行的装修和配置的家电应怎样处理？

　　从笔者接到的咨询来看，长租公寓公司要求解约时，会向业主支付两个月租金的违约金，同时要求业主支付装修、家电等费用。这样一来一回，就会出现虽然是长租公寓公司违约提前解除合同，但业主却需要向长租公寓公司支付款项的奇怪局面。这也是业主与长租公寓公司之间争议最大的一点。

　　解约后对房屋的装修和配置的家电应怎样处理？

　　《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“《房屋租赁司法解释》”）规定，承租人经出租人同意进行装修，在租赁期间届满或者合同解除时应当按照双方的约定处理装饰装修问题。如果没有约定，对没有形成附合的装饰装修（如吊灯、壁挂炉、苗木等可以拆除或可以移动的），可以要求承租人拆除，对拆除造成房屋的毁损还可要求承租人恢复原状；对已经形成附合的装饰装修（如木地板、瓷砖、吊顶等无法拆除或拆除可能造成更大损失的），应当根据双方对于合同解除的过错程度和公平原则对装饰装修费进行分担。

　　笔者注意到，多份《财产委托管理服务合同》的违约责任部分仅约定了当业主违约时应当向长租公寓公司赔付装修、家电等残值款，而长租公寓公司违约时却没有提及。从这样的约定理解，结合《房屋租赁司法解释》的规定，长租公寓公司违约解除合同时业主是可以拒绝长租公寓公司支付装修款的要求的。

　　但是，笔者还注意到，还有一些《财产委托管理服务合同》并未在违约责任部分对装修、家电问题进行约定，而是在“标的资产改造”条款中约定，当合同到期或提前解约时，长租公寓公司对于房屋的装修装饰和配置的家具及设施设备均归业主所有，业主应当按照未履行合同期占总合同期的比例乘以装饰装修和设施设备的购置费用，向长租公寓公司支付相应费用。这一条款中并未约定是基于哪方过错导致合同解除，所以可以理解为无论是什么原因导致合同解除，业主都需要向长租公寓公司支付装修、家电的残值费。这一约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，所以实践中也有一些法院依据此约定在长租公寓公司违约解除合同时支持了长租公寓公司要求业主支付装修、家电残值费的主张。

　　业主能否以格式合同为由主张前述约定无效？

　　在笔者对前述“标的资产改造”条款的风险进行提示后，业主纷纷表示该条款是格式条款、霸王条款，长租公寓公司在签订合同时根本没有进行说明，咨询笔者是否能主张该条款无效。

　　首先，《合同法》对格式条款的定义是“当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”。从向笔者咨询的业主所反映的情况来看，《财产委托管理服务合同》一般是通过长租公寓的APP签订，可以认为是长租公寓公司为了重复使用而预先拟定的合同条款。但这一条款在签约时是否与业主协商呢？从笔者查询到的信息来看，即便是同一家长租公寓公司也并不是所有的《财产委托管理服务合同》都有该条款。从这一情况似乎能够得出业主是可以就该条款存在与否与长租公寓公司进行协商的结论。所以，这一条款能否被认定为格式条款存在不确定性。

　　其次，并不是所有格式条款都是无效的。《合同法》规定，免除自身责任、加重对方责任、排除对方主要权利的格式条款无效。笔者认为，装修、家电等都是有价值的财产，能够一定程度上提升房屋使用价值和租赁价值。即使因为长租公寓公司违约提前解除了合同，业主仍然能够享受该等财产权益，所以双方约定在合同解除时由业主向长租公寓公司支付残值也是符合公平原则的，并不属于免除自身责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，主张其属于无效的格式条款依据不充分。

　　但是笔者注意到，“标的资产改造”条款中一般还会约定，业主认可长租公寓公司单方出具的装饰装修和设施设备的购置费用金额，原因是长租公寓公司与装修公司、家电供应商是长期合作、定期结算的模式，无法就单次装修、配置家电开具单独票据。这一理由虽然有一定合理性，但其中却可能存在一定的道德风险。如果装修公司、家电供应商与长租公寓公司进行利益捆绑，装修时偷工减料、配置家电时以次充好，并正常报价，长租公寓公司再适时提前解约，相当于将价高质次的装修和家电强行卖给业主，造成事实上的不公平。这一情况目前还未发现，本文中不赘述。

　　业主还可以提出何种主张维护自身权益？

　　虽然实践中很多法院都支持了“标的资产改造”条款对于装修、家电费用分担的约定，但如果存在某些特殊情况，业主还是可以依法维护自身权益的。例如为了防范安全隐患，北京、上海等多地政府均出台了禁止打隔断、禁止违法群租的政策。如果长租公寓公司违反规定在装修时私自打隔断开展群租，业主可以要求长租公寓公司将房屋恢复原状，此时不仅装饰装修的费用不应由业主承担，拆除隔断等恢复原状的费用也应由长租公寓公司承担，因打隔断造成业主被处罚或其他损失的，长租公寓公司还应当进行赔偿。

结语

　　在2016年年底召开的中央经济工作会议上，“房子是用来住的，不是用来炒的”首次提出。“房住不炒”成为当前乃至今后很长一段时间内的房地产政策导向。实际上从2015年起国务院及住建部、财政部、税务总局等各部委就出台了一系列文件支持住房租赁市场发展，在这些利好政策的带动下，一批长租公寓应运而生。近年来长租公寓在活跃房屋租赁市场、便利租户和业主方面都起到了不错的效果。正当长租公寓公司加大资金投入跑马圈地时，新冠肺炎疫情给长租公寓的发展狠狠的踩了一脚刹车。在这样的形势下，业主可以本着实事求是公平共赢的原则考虑与长租公寓公司展开协商，约定在半年或一年的期间内适当降低租金，在疫情防控形势向好、租赁市场恢复之后，再适当提升租金，与长租公寓公司共渡难关、共同发展。毕竟健康有序的租赁市场对双方都是有益处的。