案例

　　让我们先从一个根据真实案件改编的故事说起。

　　张先生年近中年，事业小有成就，为了对抗通货膨胀，实现资产的保值升值，他打算以个人身份进军房地产投资领域。恰巧这时，一则售楼广告出现在他眼前，“本市最热门的商圈”、“五星级国际酒店服务”、“精品公寓”，广告内容深深吸引了他。于是某个风和日丽的日子，张先生欣欣然来到售楼处，拿着印制精美的楼书，参观着精心布置的公寓样板间，听着美丽的售楼小姐热情洋溢的介绍，从心动到行动，对于张先生而言并没有用太久的时间。虽然这个项目的售价比周边项目每平米高了20000元，但“国际知名酒店管理公司管理”、“五星级酒店服务”、“国际知名物业管理公司”这些关键词让张先生对公寓未来的升值空间充满信心。

　　但好景不长，购买几年内，问题却层出不穷。先是公寓楼的公共部分装修工程迟迟不能完工，影响住户正常使用；继而是公寓管理方在未告知住户的情况下，擅自将小区会所拆除；再后是公寓所在大厦的其他楼层，被出售方另行进行商业出租，打破了原有的大厦布局。而且，售楼时出售方在楼书里承诺的游泳池、绿地等一直不见踪影，所谓“国际知名酒店管理公司”也始终没有就位。这一系列问题，严重影响了公寓的商业价值。几年期间，周边楼盘价格至少涨了1倍，但张先生所购公寓的二手房售价却一直没有上涨。

　　面对这种情况，张先生决定运用法律手段维权。他将出售方诉至法院，主张出售方违反在楼书中的承诺内容，应视为违反合同约定。要求出售方立即纠正其违约行为，并承担损失赔偿责任。然而法院审理后却认定，张先生与出售方的房屋买卖行为属于二手房交易，不适用商品房买卖方面的规定，并最终驳回了张先生的诉讼请求。

　　判决结果让张先生觉得难以接受，他从未觉得自己购买的公寓与一般商品房有什么区别，一样有售楼处、样板间，还有楼书（注：楼书是房地产开发商或销售代理商宣传楼盘、吸引购房者的重要资料，是房地产广告的一种重要形式，多见于商品房预售情形）。

　　那么，这一切究竟是怎么回事呢？

　　原来，张先生所购公寓的大厦，是出售方自开发商处分户购得。购买后，出售方将大楼重新装修，将其中几个楼层改造成酒店式公寓对外进行销售，剩余楼层由出售方自行进行商业开发。虽然从表面上看，这个项目售楼处、楼书等一应俱全，对外宣传方面也与一般新楼盘销售没有任何区别，但实质上却是个二手房销售项目。我国目前的法律、法规，对一手房买卖（即商品房买卖）规定很多，但对二手房交易规定较少，政府对此亦缺少监管。而对普通购房人来说，如果出售方没有特别说明，很难注意到这一点，或者根本不了解两者间的区别、对购房人会有什么影响。这样一来，日后维权的时候，购房人如依据商品房买卖的规定维权，就可能遭遇和张先生一样的困境。

　　律师分析

　　在这个故事中，出售方将所购物业重新装修再销售的行为，被称之为“房地产二次开发”。严格来说，房地产二次开发并非法律术语，亦非房地产领域的专有名词。这里的“二次开发”指的是对现有房地产商业价值的开发，即对已经存在的房产或物业进行适当的改造，挖掘其潜在的商业价值，产生更大的经济效益。具体方式为收购原有地产项目，然后翻新改造，以一手房的模式进入市场进行“再售卖”，此类房产也可以称之为“旧改楼”。

　　目前房地产行业已进入“存量时代”，在地产投资过剩的情况下，对旧有房地产项目进行二次开发，不失为一种解决问题的有效方法。因此该模式被地方政府、开发商、融资机构所推崇。市面上的很多网红公寓楼盘均属于此类“二次开发项目”。但事有两面，因缺乏对应监管，“二次开发”的开发建设过程、预售及现售流程、前期物业公司的聘请及后续管理等方面均可能出现问题，进而给购房人维权造成严重障碍。

　　这种障碍在立法和司法上的原因是，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定，商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。从该条规定看，此司法解释约束的是房地产开发企业，而非一般的二手房主。同时，根据《商品房销售管理办法》第三条的规定，商品房销售包括商品房现售和商品房预售。综合前述规定，可以判断出“商品房买卖”系指一手房的现售及预售行为，不包括二手房交易。故如果购房者买的是二手房，则无法受到一手房（即商品房）买卖相关规定的保护。

　　接下来，让我们回到张先生的经历，对比一下商品房销售与张先生的购买行为有何区别。

　　首先，对购房款的监管不同。张先生最初参观楼盘时，公寓楼的装修改造工程尚未完成。如果是一手房的预售，根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》规定，商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设。而张先生的购房款直接由出售方收取，不受任何监管，不能保证一定用于工程建设。

　　其次，对预售方案、交付及质量管理方面的监管不同。根据《城市商品房预售管理办法》规定，商品房预售实行许可证制度，开发企业应取得《商品房预售许可证》，开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交商品房预售方案。预售方案中应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。从《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》的规定也可以看出，预售方案的管理、预售商品房的交付及质量管理等均受到严格监管。而张先生所购公寓，因仅涉及装修工程，出售方无需将相关情况向监管部门报备，也不需向购买方明确说明，仅需按照规定办理消防验收或验收备案即可。因此对公寓未来的建设、装修效果，张先生仅能根据出售方提供效果图及样板间进行想象。因缺乏监管且未在购房合同中对所购房屋的质量、装修标准进行明确约定，如果出售方在后续施工时擅自变更施工方案或装修效果，张先生将维权无门。

　　再次，对商业广告的性质认定不同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。张先生就是依据此条款向法院主张出售方违反承诺内容，要求其承担违约责任。但张先生忽视了一个问题，即该规定适用于商品房（即一手房）买卖合同纠纷，约束的是房地产开发企业的相关行为，并不适用于解决二手房买卖争议。因此，法院不能将该司法解释作为审理该案的依据。

　　最后，对签署物业管理合同的要求不同。根据《商品房销售管理办法》第十三条规定，商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。而张先生购买公寓时得知，出售方已选聘物业管理公司并签订《前期物业管理合同》，购房者所签《购房合同》中注有“购房人一旦签署购房合同，即视为同意接受物业管理协议条款约束”的约定，购房者无需与物业管理企业再签订协议。但这样一来，像张先生这样的购房者并不了解物业管理合同的具体内容，除了被动按照物业公司要求缴纳物业管理费外，难以依据合同内容约束物业公司。而且在小区业主委员会未能成立的情况下，业主即使对物业管理公司的服务不满意，也难以更换物业公司。

　　经过前述对比，我们可以看出，商品房销售和经过“二次开发”后的“旧改楼”项目交易，对于购房者而言，其所承担的义务几乎没有任何区别，但所享受的权利及受到的保护，则有着实质性差异。

　　我国现有法律法规中，并没有专门针对此类“二次开发”行为的相关规定，购房者与出售方发生争议，司法机构多按照合同法相关规定处理，因此购房者无法享受到商品房买卖合同司法解释对购房者的特别保护。目前专门针对“二手房买卖”规定较少，如《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》，但该意见并未将商品房买卖合同司法解释对购房人的保护列入其中，仅规定“商品房买卖合同纠纷案件，可以参照本意见处理”，而非二手房纠纷未涉及的部分可以参考适用商品房买卖的相关规定。应当注意的是，此类二次开发行为与一般的二手房买卖又有着本质性的区别。出售方的购买-装修-再售卖的行为不同于普通二手房出售人，而是与房地产开发企业的开发-建设-销售行为存在极大的相似性。

　　律师建议

　　因此，我们建议，司法机构在审理此类纠纷时，应充分考虑出售方行为的本质，不能仅凭所售房屋“二手房”的性质，就完全排斥商品房买卖合同司法解释对购房人的保护，而是应该根据合同法诚实信用的基本原则，综合判定当事人双方所应承担的实际责任，公平保护各当事人的合法权益。同时，政府亦应对出售方加强监管，对“二次开发”行为进行科学的制度设计以及强力执行。唯有如此，方能不断促进社会公平正义，促使房地产市场稳定及健康发展。

　　对购房人而言，在现有规定尚不齐备的情形下，我们建议在以下几个方面予以注意：

　　首先，应要求出售方主动出示该项目已取得各项手续，明确所购房屋为商品房，还是二次开发后的“旧改楼”。

　　其次，需要注意剩余的土地使用年限。二次开发中，“旧改楼”的土地使用年限仍按照最初批准的土地使用年限确定，即购房人所购房屋的土地使用年限为扣除已过年限后的剩余期限。

　　再次，因此类“旧改房”交易通常不能直接适用关于商品房买卖的相关法律规定，购房人维权主要依靠双方签订的购房合同。因此，购房人应要求出售方将所有承诺事项明确写入购房合同，并约定与之对应的违约责任。

　　最后，如物业公司由出售方在出售前指定，购房人应要求与物业管理公司直接订立合同，以期未来可以据此约束物业公司。

　　综上，我们认为，“二次开发”的本质仍是开发，应受到与商品房开发同样的监管；“二次开发”项目的购房者应受到等同于商品房购房人的保护。

　　希望故事中张先生的遭遇不会在现实中一再上演。