金融不良资产是指银行持有的次级、可疑及损失类贷款，金融资产管理公司收购或接管的金融不良债权，以及其他非银行金融机构持有的不良债权。金融资产管理公司在收购金融不良资产时，除关注债权本身是否合法成立以及债权的诉讼时效情况之外，对于债权的担保方式同样极为关注，如有房地产项目作为抵押物，房地产的现状、权属及抵押权设立是否存在的瑕疵、房地产未来可处置情况等均对收购价格有着至关重要的影响。因此，结合我们代表资产管理公司对收购金融不良资产项目进行法律尽职调查的经验，总结出以下与项目抵押房地产相关的常见问题并予以解答，供大家参考。

　　土地抵押权设立后被认定为“闲置土地”，是否影响抵押权的效力？

　　不影响抵押权的效力，但影响抵押权的实现。

　　《中华人民共和国物权法》第一百八十七条及第一百八十条规定，以建设用地使用权抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。土地办理完毕抵押登记手续，抵押权即已经依法设立，因此，在抵押权设立后将该土地被认定为闲置土地，并不影响已经在先设立的抵押权的法律效力。但是，抵押土地被认定为闲置状态将影响抵押土地的市场价格，且一般被认定为闲置土地的情况下，土地同时将被限制处置，可能无法办理土地变更登记手续，将对抵押权的实现造成阻碍。

　　以划拨方式取得的土地使用权是否可以设立抵押权？

　　满足条件下可以。

　　根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条的规定，划拨土地使用权的抵押，一是要经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，二是要符合以下四项条件：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获效益抵交土地使用权出让金。虽然国有划拨土地使用权抵押审批已于2010年7月取消，但是鉴于上述划拨土地抵押权的设立条件中，需要就划拨土地与政府签订土地出让合同，在此过程中，政府是否同意签署土地出让合同，将间接影响划拨土地设立抵押权的条件能否满足，因此，在依照上述条件对划拨土地设立抵押权时，其实政府依旧具有一定的审批权限。

　　在实践中，取得划拨土地的抵押权，一般有两种形式，一是根据上述规定，符合四项条件可设立抵押权，此种形式其实是通过签署土地出让合同、缴纳土地出让金，将“划拨土地”转变成“出让土地”后设立抵押；另一形式是，因对划拨土地的地上房屋取得了抵押权，该房屋占用范围内的土地使用权即同时抵押，但以此方式取得的划拨土地抵押权，在抵押权人实现对房屋的优先受偿权时设立了前提条件，根据《城市房地产管理法（2019修正）》第五十一条规定，对房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。

　　房屋抵押权的登记期限是否影响抵押权效力？

　　不影响。

　　《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十二条规定：“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。”最高人民法院研究室《关于抵押权不受抵押登记机关规定的抵押期限影响问题的函》（法（研）明传〔2000〕22号）载明：“依照《中华人民共和国担保法》第五十二条的规定，抵押权与其担保的债权同时存在，办理抵押物登记的部门规定的抵押期限对抵押权的效力不发生影响。”《最高人民法院执行工作办公室关于超过抵押登记期限的房地产被查封处理后原抵押权人是否有权优先受偿的请示的答复》（【2000】执他字第10号）亦载明：“抵押期限对抵押权的存续不具有法律约束力，抵押权不因当事人约定的或者登记部门要求登记的期限经过而消灭。”因此，房屋抵押权的登记期限不影响抵押权的效力，只要主债权依法存续，抵押权便有效。

　　抵押房屋已合法出租，是否影响抵押权的实现？

　　对于抵押房屋已被出租使用的情况，需先确定抵押权和租赁何者成立在先。

　　《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十五条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。”

　　如房屋租赁成立在先而后设立抵押权，则抵押权实现后，不能对抗承租人对房屋的使用；反之，如房屋先设立抵押权而之后租赁，则抵押权实现后，承租人不能以租赁合同对抗抵押权人而继续使用房屋。而承租人因此遭受的损失，如在承租时，抵押人未书面告知其房屋已设立抵押的情况，则可向抵押人（出租人）主张损害赔偿，如抵押人已书面告知，则承租人的损失只能由自己承担。

　　房屋抵押权人虽为“轮候查封”，是否依旧享有优先受偿权？

　　享有。

　　《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）（2008修订）》第八十八条第一款规定：“多份生效法律文书确定金钱给付内容的多个债权人分别对同一被执行人申请执行，各债权人对执行标的物均无担保物权的，按照执行法院采取执行措施的先后顺序受偿。”第九十三条规定:“对人民法院查封、扣押或冻结的财产有优先权、担保物权的债权人，可以申请参加参与分配程序，主张优先受偿权。”

　　执行过程中，应当由首先查封房屋的法院负责处分查封房产，但房屋抵押权人可以在首封法院对抵押房屋进行处置时，申请参与分配，依旧享有优先受偿权。只有在抵押房屋没有担保物权的情况下，采取首封措施的债权人有优先受偿被执行人财产的权利，但这种优先受偿权，在被执行人的财产不足清偿全部债务时同样受到限制。

　　房屋抵押权人虽为“轮候查封”，抵押权人的执行法院能否主持处分抵押房屋？

　　满足条件下可以。

　　2016年《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》对此问题予以了答复，执行过程中，应当由首先查封法院负责处分查封财产，但已进入其他法院执行程序的债权对查封财产有顺位在先的担保物权、优先权，自首先查封之日起已超过60日，且首先查封法院就该查封财产尚未发布拍卖公告或者进入变卖程序的，优先债权执行法院可以要求将该查封财产移送执行。因此，抵押权人虽然为轮候查封，但在符合上述条件的情况下，抵押权人的执行法院可以要求首封法院将抵押房产移送执行。

　　房屋的查封期限对查封效力是否有影响？

　　有影响。

　　《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定（2008修订）》第二十八条第一款规定：“对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结。查封、扣押、冻结解除的，登记在先的轮候查封、扣押、冻结即自动生效。”第三十条第一款规定：“查封、扣押、冻结期限届满，人民法院未办理延期手续的，查封、扣押、冻结的效力消灭。”

　　房屋查封期限与抵押登记期限有本质上的不同，抵押的登记期限对抵押权的存续不具有约束力，但查封期限届满如不进行续封则会导致查封的解除，如果房屋首封期限届满未进行续封，则查封效力消灭，登记在先的轮候查封在首封解除后自动生效。

　　如房屋进入变卖程序仍无人应买，是否还能得以处置以清偿债务？

　　可以。

　　根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》的相关规定，如房屋自发出变卖公告之日起六十日内，没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价买受该不动产的，还有一次处置房屋偿债的机会，申请执行人或者其他执行债权人可以自行申请，或者同意执行法院将变卖房屋第三次拍卖的保留价交其“以物抵债”。在实现“以物抵债”的过程中，如有两个以上执行债权人申请以变卖房屋抵债的，由法定受偿顺位在先的债权人优先承受；受偿顺位相同的，以抽签方式决定承受人。如承受人应受清偿的债权额低于抵债财产的价额的，则承受人应在指定的期间内补交差额。

　　另外需要说明的是，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，通过网络司法拍卖的，如进行了两次拍卖均流拍的，即可以依法在同一网络司法拍卖平台进行变卖程序，而无需进行第三次拍卖。

　　在进行收购金融不良资产项目的过程中，会发现抵押房地产存在各种各样的问题，绝不限于本文所述，但这些问题对金融资产管理公司的收购价格会造成多大影响，还需要结合具体项目进行具体分析。