因物权编内容较多，本次先总结“通则”、“所有权”、“用益物权”部分。本文在学习和写作过程中，部分内容参考了最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编的《民法典物权编理解与适用》的观点，但也有不同意见。特此说明。

　　一、物权效力与债权效力

　　第209条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”

　　首先，这里所说的“不发生效力”是指不发生物权效力。为免歧义，最好把这条和215条结合起来看。215条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”所以，不办登记，不具物权效力，即无对世性；但其合同有效，具相对性。

　　其次，学习法规，最怕碰到“法律另有规定的除外”这种表述。每遇到，必得弄清楚这“另有规定”的内容，否则明确的规定也有了不确定性。209条所称的法律另有规定，应该是指229条、230条、231条规定的几种情形，即：因法院判决、仲裁裁决、政府征收决定的法律文书生效，继承开始，合法建造、拆除房屋的事实成就。以上情形出现，不待登记，即发生物权效力。

　　二、权利人与利害关系人

　　第218条：“权利人、利害关系人可以申请查询、复制不动产登记资料，登记机构应当提供。”怎么查，详见原国土资源部2018年发布的《不动产登记资料查询暂行办法》。需要指出的是，有的省、市也出台了本地区的查询办法，内容与以上部门规章内容不完全一致，到哪查，最好还是按哪的规矩办比较好。

　　另外，因为对权利人和利害关系人查询的要求和可查询的内容不一样，有必要对何为权利人、何为利害关系人做一区分。根据以上《暂行办法》，权利人不仅为登记者，还包括继承人、受遗赠人、清算组、破产管理人、财产代管人、监护人，这些均为权利人，而非利害关系人。而利害关系人主要是指以下两种情况：

　　1、因买卖、互换、赠与、租赁、抵押不动产构成利害关系的；

　　2、因不动产存在民事纠纷且已经提起诉讼、仲裁而构成利害关系的。

　　当然还有法律规定的其他情形，但具体还有哪些情形，我还没有查到。不过可以明确一点，律师可以受委托查询，而且与当事人相比，还能多查一些内容。

　　三、预告登记与预售登记

　　第221条第一款：“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”

　　首先，预告登记和商品房的预售登记不是一回事。预售登记是政府的一种管理行为，是强制的，由住建委负责。预告登记是自愿行为，由国土局（现自然资源管理机关）负责。进行了预售登记是申请预告登记的前提条件。不要以为做了预售登记就等于做了预告登记。

　　其次，本条第二款规定有些不清晰。其内容是：“预告登记后，债权消灭或者能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。”这款没列明申请主体，但正常理解应该是权利人，而权利人应该是买房人。所以买房人不能被动地等着开发商通知，如果自己不主动申请，可能会导致权利的丧失。

　　那么，如何确定“能够进行不动产登记之日”呢？根据《城市房地产开发经营管理条例》第32条的规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；”所以，交房之日，应该就是能够进行不动产登记之日。

　　但是，如果开发商不配合怎么办？是等开发商手续齐了，再视为能够进行不动产登记之日呢？还是只要申请了，在正式过户之前，预告登记的物权效力始终持续？前一种处理方式因信息不对称，实践中应该较难操作，我倾向于第二种方式。

　　四、专有车位和共有车位

　　第275条：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

　　占有业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

　　通常理解，地下车库可以约定方式确定为专有车位。但是，还要看一下地下车库是否计入了分摊面积。如果计入了分摊面积，说明该车库面积已计入了业主所买房屋面积中，则其已为业主共有。如果开发商再另行出售，则其不但向车位购买人收了双份钱，也侵犯了其他业主的建筑物区分所有权。

　　对于本条第二款所述共有车位，无论物业公司收取的是租金也好，管理费也好，应记住第282条的规定：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”如对该收益进行分配，应按283条确立的原则，“按照业主专有部分面积所占比例确定。”

　　还有一个特殊情况，即人防设施用作车库。人防设施属于国家所有，为开发商代建，实行谁投资谁受益的原则。故人防车位既不属于专有车位，也不属于共有车位，其出租收益应归投资人所有。

　　五、建设用地使用权的续期

　　第359条：“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。

　　非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”

　　前面说过，学习法规，最怕碰到“法律另有规定的除外”。而本条中的“按照法律、行政法规的规定办理”也很麻烦。而如果这些法律、行政法规还未制定，就更让人无所适从。纵观本条，大概有如下几点应该注意：

　　1、住宅建设用地使用权期限届满自动续期是确定的。但自动续期的期限是多少？是再自动续期70年吗？还是到住宅的设计寿命终止？

　　2、住宅用地续期虽然实践中已按免费处理，但按本条规定，还是有费用的，只是可以减免。以后是不是一直免费，需待新规定出台。

　　3、非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，只能依照法律规定办理，行政法规不行。但其地上不动产的归属，则依法律和行政法规的规定。

　　4、非住宅用地续期的现有法律为《房地产管理法》和《土地管理法》。按其规定，期限届满前一年，使用权人要主动提出续期申请。

　　5、非住宅用地期满，其上不动产的归属可由当事人约定。凡是法律规定当事人可自行约定的，都是律师的工作。是哪一方的律师，就建议归哪一方所有，应该没错。

　　六、居住权与以房养老

　　第366条：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”《民法典》物权编大部分内容沿用了《物权法》的规定，但居住权属新创设的条款。有人认为这为以房养老提供了法律依据，我认为并不尽然。

　　现在以房养老的模式多种多样，但大部分方式都是在养老人去世后，才发生房屋所有权的转移，比如现在比较流行的“反按揭”模式。而按以上法律规定，居住权应设立在他人的住宅之上。故如果以居住权为法律依据设计以房养老模式，养老人需先将房屋过户予养老机构。对此很多人在思想感情上可能很难接受，这样做只会让以房养老的路越走越窄。所以，还是应使居住权回归其立法本意，不要让它负担太多使命。

　　当然，居住权对于以房养老也不是一点意义没有。第369条规定：“居住权不得转让、继承。”这从法律上保障了居住的稳定性和安全性。享有所有权的房屋，可能因所有人意志以外的原因被处分，如被查封、拍卖，而所有权一旦易主，使用权也不复存在。但居住权则不然，因其法定不得转让，故不可能被拍卖易主，即使所有权人发生变更，居住权并不受影响。这应该算是以房屋居住权养老较以房屋所有权养老的一个优势。