近日，京都所郭鑫鹏律师在代理的一起“公改私”纠纷案件中，以合同作为楔子，连接了合同意思自治与物权登记外观主义，得到法院支持，终获全胜判决，帮助当事人追回纠葛多年的房产。

　　引言：

　　公房承租使用权是我国特有的公房租赁制度的产物，公有住房使用权人在法律允许的范围内，对公有房屋享有占有、使用、部分收益和有限处分的权利，这种权利应属于物权的一种。而公房改制过程中所产生的登记物权人与实际物权人不符也是特定历史环境下产生的特殊纠纷类型。

　　案情介绍：

　　委托人甲系北京某汽车厂职工，1982年分得单位职工宿舍房屋一套，届时其年龄尚小，为方便照顾父母便将父母接至宿舍用房居住，由姐姐乙负责照顾父母日常起居并管理房屋。1999年，由于北京市房改政策调整，需要重新核实公房承租人，而甲的户口已不在房屋所在区，为了手续方便、少交费用，姐姐乙便将房屋登记在自己名下，并与甲口头约定仅代甲持有房屋，不改变房屋所有权。

　　2017年，房屋所在地进行棚户区改造，房屋被搬迁，由于公有住宅租赁合同中的承租人为乙，故最终分得的安置用房的购房合同中的购房人依然为乙，但安置房补偿款为甲缴纳，安置房交房后亦由甲进行装修和居住。2018年安置房具备办理房产证条件，甲与乙一同前往不动产交易中心希望将房屋登记在甲名下，不动产交易中心告知必须由甲、乙以及乙的丈夫丙共同持有效证件办理，但此时丙拒绝配合办理过户，并主张自己是房屋的共有权利人，要求甲搬离房屋。甲、乙与丙遂产生纠纷。

　　案件分析：

　　本案实质是一起物权纠纷，甲认为自己是房屋的实际权利人，但公房承租人、被搬迁人、安置房买卖合同当事人均是乙，且1999年公房登记在乙名下时确实在乙与丙的夫妻关系存续期间。

　　本案难点在于：一、按照物权登记生效外观主义原则，乙与丙系房屋共同共有产权人，甲与安置房屋没有任何形式上的关系，以物权确认纠纷起诉难以立案；二、甲与乙虽然口头约定房屋归甲所有，但并无书面协议，仅在2018年共同出具过一份产权证明陈述了房屋变动过程，未就权利义务关系进行明确约定；三、依照现行民事法律原则，物权作为绝对权，优先级是要大于作为相对权的债权（即合同权）的。故如何突破物权登记生效外观主义，连接合同意思自治与物权属性实为本案的关键。

　　律师攻坚：

　　接受委托后，郭鑫鹏律师首先通过与委托人甲及其家属之间召开多次事实还原会议，还原自1982年至今40年期间的生活事实，梳理出影响权利义务关系法律事实，结合相关证据，形成了一套能够证实房屋来源的证据链；其后，考虑到甲与乙之间依然拥有较为稳固的亲情关系和信任基础，促成甲乙在房屋变动事实的基础上签订了一份意思表示真实的协议，确认了乙认可系代甲持有房屋承租权，同意将安置房产权处置给甲，进一步明确双方权利义务关系。此后，以合同纠纷作为案由，将乙、丙作为共同被告诉至法院，在法律属性上将房屋产权界定为甲为实际权利人，乙为名义权利人，丙对房屋自始没有任何权利，要求乙、丙配合办理房屋产权登记并将权利人登记为甲。通过合同意思自治绕开基于物权外观主义而可能衍生出的立案难问题。

　　法院判决：

　　在绕开了物权确认纠纷的案由误区后，本案在程序方面推进十分顺利。经过两次开庭，法院在查明案件事实并厘清法律关系脉络后，最终认定公租房实际使用权人为甲、房屋拆迁后所获安置补偿房屋亦应归甲所有，对于甲要求确认房屋归其所有及要求乙、丙协助办理过户的请求予以支持，委托人获得一份全胜判决。至此，纠葛了近40年之久的房屋权属纠纷终于一锤定音，委托人的合法权益得到了法律的认可与保护。