《上海市加快经济恢复和重振行动方案》指出：鼓励引导商业综合体、商务楼宇、专业市场、产业园区、创新基地等非国有房屋业主或经营管理主体，向最终承租经营的小微企业和个体工商户给予6个月房屋租金减免。由于该条不是强制性规范，导致市场主体认识不一，非国有房屋的出租人、承租人对是否需要减免租金、减免多少租金存在较多矛盾，甚至有些激化成群体性事件。我们可以从法律角度看看目前该问题的司法政策。

　　一、法律规定及司法文件

　　《中华人民共和国民法典》第五百三十三条第一款：合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。

　　最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》（法发〔2020〕17号）规定：承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。

　　上海市高级人民法院印发《关涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答（五）》（2022年版）规定：承租非国有房屋用于经营，因疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，可以引导当事人参照上海市有关租金减免的政策进行协商调解；协商调解不成，符合《中华人民共和国民法典》第五百三十三条情形的，可结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同约定。受疫情或者疫情防控措施影响导致房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免一定期限内的租金的，可视情予以支持。

　　根据以上法律规定及司法文件，受疫情影响相关非国有房屋租金，符合条件的，法院优先鼓励参照国有房屋租金减免政策进行调解，调解不成的，根据案情具体情况及公平原则进行调整租金。

　　而根据《上海市加快经济恢复和重振行动方案》，上海市内承租本市国有房屋从事生产经营活动的小微企业和个体工商户，免予提交受疫情影响证明材料，2022年免除6个月房屋租金，租期不满一年的按比例免租。企业可通过“全国个体私营经济发展服务网”（xwqy.gsxt.gov.cn）或“国家企业信用信息公示系统”（www.gsxt.gov.cn）进行小微企业及相关政策文件的查询。

　　二、典型案例

　　上海高院发布服务保障复工复产典型案例，其中“张某与容某房屋租赁合同纠纷案”分享如下：

　　(一)基本案情

　　原告张某是一名年轻创业者。2020年3月，张某向被告容某承租了位于松江区某处的商铺用于经营产妇护理等服务业务，约定租期至2022年5月31日。2022年3月以来，受新冠肺炎疫情影响，该商铺无法正常开门营业，导致经营入不敷出，无力继续维持，张某决定关门停业。在与房东容某自行协商未果的情况下，张某于2022年5月起诉至法院，请求判令容某退还房屋押金12500元及疫情防控期间租金9000余元。

　　(二)裁判结果

　　松江区人民法院受理该案后，通过微法庭在线异步审理方式尽快组织双方进行调解，充分向双方释法说理，并倾心听取各方意见。经人民法院努力，双方最终达成了一致意见，即被告当庭返还原告押金、租金合计15000元后，原告撤诉。

　　(三)裁判结果

　　疫情和疫情防控措施导致商业用房承租人无法正常使用租赁房屋的，承租人依法可以主张减免租金、延长租期或者延期支付租金。本案中，原告张某系个体工商户，受疫情影响无法正常经营使用租赁房屋，自身经营面临较大压力和困难。人民法院坚持共担风险、利益平衡的原则，以调促稳，情理并重，充分考虑双方的利益诉求，引导双方换位思考。本案的妥善解决使承租人得以收回一定款项，缓解了资金压力；出租人也能在无纠纷的状态下继续对外出租房屋，避免双方损失进一步扩大，有利于矛盾纠纷的彻底化解。

　　三、总结

　　对于承租非国有商铺，从事餐饮、零售等业务的小微企业和个体工商户，受疫情严重影响经营的，有权向出租人提出减免租金、延长租金、缓交租金等主张；法院秉持调解优先、共担风险、公平合理等原则进行处理。对于非小微企业等承租问题、减免幅度问题、退租问题，仍需个案分析，建议承租人向律师进行咨询。