#前言

　　在《为信托计划下的地产项目平息业主索赔风波》上篇中，我们为大家详细介绍了律师团队如何通过诉讼手段和庭外手段多措并举平息了一场业主群体性索赔风波，为地产公司和信托公司避免巨额经济损失。本篇文章，我们将从法律规定和司法实践出发，分析地产公司在商品房广告营销推广过程中潜在的法律风险，并分享我们的合规建议。

　　一、房地产营销广告的法律风险

　　（一）民事法律风险

　　地产公司在对商品房进行营销推广时，在民事方面的法律风险主要分为民事违约风险和民事侵权风险。

　　1.民事违约风险

　　为了在激烈的房地产市场竞争中崭露头角，各地产公司竞相通过夺人眼球的宣传广告来吸引潜在的购房者。因此，宣传广告中对于待售房屋、小区、配套设施的描述可能存在一定程度的夸张表述，甚至虚构部分事实。此外，销售人员为追求更高的业绩，促使购房者签约，在此基础上也可能进一步夸大宣传并做出虚假承诺。

　　根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：

　　商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任

　　据此，如地产公司的营销广告中关于商品房开发规划范围内的房屋及相关设施内容如与实际交付的房屋不符，且对合同的订立及房屋价格确定有重大影响，则地产公司可能构成违约，需要承担继续履行、支付违约金、赔偿损失、甚至是解除合同等法律责任。

　　2.民事侵权风险

　　在地产公司设计、制作、发布商品房广告时，必然会使用到大量的图片、音乐、视频或文案等素材，在使用他人照片可能涉及侵犯他人的肖像权等人身权利，其他素材也可能是他人的智力成果，如果未经授权即使用则可能涉嫌对他人著作权、商标权等知识产权的侵犯。此外，地产公司的售楼处展示的楼盘模型、楼盘效果图、宣传片、宣传图册等作品均系著作权法保护的对象。若未经权利人许可，擅自使用了他人享有知识产权的作品，地产公司有可能陷入权利人的索赔或诉讼。

　　（二）行政法律风险

　　《广告法》中专门列举了房地产营销广告不得输出的内容，即不得含升值或者投资回报的承诺，不得以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置，不得违反国家有关价格管理的规定，不得对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传等。此外，《房地产广告发布规定》亦详细规定了房地产营销广告应当遵循的基本规则。如果违反前述法律的相关规定，地产公司可能面临罚款、吊销营业执照等行政责任风险。

　　（三）刑事法律风险

　　《刑法》第二百二十二条规定了虚假广告罪：

　　广告主、广告经营者、广告发布者违反国家规定，利用广告对商品或者服务作虚假宣传，情节严重的，处二年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金

　　虽然从相关法律规定和司法实践来看，虚假广告罪的犯罪构成要件较为严苛，刑事责任处罚也相对轻微，但是一旦陷入刑事案件，势必会对地产公司的商业形象和品牌影响力产生巨大的负面影响。

　　二、关于房地产营销广告的合规建议

　　为了避免上述法律风险，地产公司应当严格遵守《广告法》《房地产广告发布规定》《反不正当竞争法》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律法规。据此，我们建议地产公司在房地产广告营销的过程中，对所发布广告的以下内容予以重点关注。

　　1、地产公司在制作、发布房地产广告之前，须取得主管部门颁发的预售（销售）许可证，并在广告的显著位置清晰标示预售（销售）许可证号，如果是视频广告，还须全程标示。

　　2、商品房信息真实是房地产广告的最基本的要求，地产公司应确保广告中宣传的商品房房型、位置、配套设施等信息的真实性。宣传单上标注楼盘周边区域地图，其上标注医院、游乐园政府正在洽谈项目，需要标注“规划中”字样。

　　3、房地产开发企业应当全面、真实地宣传介绍学区情况，以保障购房者的知情权。避免含有能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。

　　4、房地产广告应明码标价、准确标价，避免捏造或散布涨价信息，诱骗或误导消费者进行交易。也要避免含有升值或者投资回报的承诺，如“投入23万，10年纯收益115万，跑赢通货膨胀，资产最保值”；“即买即收租，投资菜篮子，鼓起钱袋子”。

　　5、以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置也是明令禁止的。比如不可描述为“距离人民医院开车仅10分钟”，但可以描述就医方便、交通方便等。

　　6、地产公司应当在商品房销售广告和宣传资料中应避免使用绝对化用语，如“最高级”“绝对”“都说好”“第一”“首个”“最新”“绝无仅有”等表述。

　　7、地产公司如果通过第三方制作或发布广告，应建立监督制度和事后追责制度，并落实到书面协议中。

　　8、地产公司应确保广告使用的图片、音乐、字体、视频、文案等素材获得相关权利人授权，如使用免费素材的，应注明素材出处、作者等信息。

　　9、建议合同条款中增加类似“出卖人展示的沙盘、模型、样板间、宣传资料及宣传广告等仅作推广示意，不构成任何要约，一切以本合同约定为准，本合同未约定的以交付实体为准”、“出卖人对该商品房所在项目发布的广告、各类宣传资料、模型，以及出卖人委托代理人（销售员）所述的口头介绍等内容，双方应当以本合同附件形式作出约定，未做约定的，以工程竣工并通过验收（或备案）的工程实体和实景为准”等类似约定，虽不能彻底隔绝风险，但有一定防火墙作用。

　　10、在广告违规的标准掌握趋紧的形势下，一旦发布的广告被认定违规，应当听取法律顾问或专业律师的意见，及时采取补救措施，积极与监管部门沟通。如果遇到纠纷，应积极应诉，力争免除、降低己方的违约责任或缔约过失责任。

　　#结语

　　广告宣传是房地产营销活动中不可缺少的重要环节，地产公司在重视市场营销效果的同时，也要兼顾法律风险的防范，加强合规风险识别及应对，提高内部营销人员法律素养，维护品牌形象。企业唯运营有矩，方能行稳致远！