一、引言

　　近年来，“民宿”作为很热门话题，受到了广大旅游者、经营者、参与者的的关注。大家想到民宿的时候，除了美好的体验和憧憬外，未必有明确的认识，本文尝试从法条和实务经验入手，明确民宿的概念，探讨有关的法律风险，希望对读者有所帮助。

　　二、民宿的由来

　　“民宿”一词，起源于英国。是当地人口较少的农家为了增加收入而采用B&B（Bed and Breakfast）经营方式的一种家庭式招待。后来便发展为利用当地闲置资源，民宿主人参与接待，为游客提供体验当地自然、文化与生产生活方式的小型住宿设施。“民宿”相较于传统的饭店旅馆，其价格更加低廉，体验更具个性化。

　　三、设立规定——民宿需要办理特种行业经营许可证吗？

　　1、旅馆行业的一般要求

　　按照《旅馆业治安管理办法》、《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》（国务院令第412号）之规定，旅馆业经营需要取得《旅馆业特种行业许可证》。

　　2、民宿和旅馆的异同

　　《旅馆业治安管理办法》第二条之规定：凡经营接待游客住宿的旅馆、饭店、宾馆、招待所、客货栈、车马店、浴池等，不论是国营、集体经营，还是合伙经营、个体经营、外商投资经营，不论是专营还是兼营，不论是常年经营，还是季节性经营，都必须遵守本办法。由此看《旅馆业特种行业许可证》是“必须遵守”的。

　　2019年，文旅部颁布的《旅游民宿基本要求与评价》（LB/T065-2019）规定：民宿指利用当地民居等相关闲置资源，经营用客房不超过4层、建筑面积不超过800平方米，主人参与接待，为游客提供体验当地自然、文化与生产生活方式的小型住宿设施。《广东省民宿管理暂行办法》规定：民宿是指城镇和乡村居民利用自己拥有所有权或者使用权的住宅或者其他条件开办的，民宿主人参与接待，为旅游者提供体验当地自然景观、特色文化与生产生活方式的小型住宿设施。

　　民宿与旅馆的共同点在于都是以营利方式对外提供住宿，民宿没有超出旅馆的概念。两者的主要区别在于：一是经营者利用自己拥有所有权或者使用权的住宅；二是民宿规模小，只可接待少量游客；三是民宿主人参与经营接待；四是目的在于体验当地旅游特色。

　　3、各地规定

　　（1）有些地区要求民宿取得《旅馆业特种行业许可证》，如浙江省公安厅在2018年1月12日印发的《浙江省公安厅关于贯彻执行〈浙江省人民政府办公厅关于确定民宿的范围和条件的指导意见〉若干问题的通知》中提出：“切实做好特种行业许可审批服务，要按照“最多跑一次”改革的相关要求，为民宿经营户办理特种行业许可提供审批咨询和指导服务，公开审批条件、审批程序和审批时限，提高审批效率，切实把好源头关。”

　　（2）有些地区不作要求。旅游城市厦门市2017年颁布的《厦门市民宿管理暂行办法》（厦府办〔2017〕71号，已失效）中明确，民宿经营者向街道办提出申请，后由街道办、市场监管部门联合核验，并与公安机关签订《民宿经营治安管理责任状》，亦无需办理《旅馆业特种行业许可证》。《广东省民宿管理暂行办法》则采用更加简单的登记备案制，程序上同向街道办申请。《海南省乡村民宿管理办法》开办程序基本同厦门市规定。苏州也有类似做法。

　　4、实务中的观点

　　一般来说，对于民宿经营的司法裁判规则行政执法层面，公安机关在面对民宿经营时，可能不会过多区分民宿与普通酒店旅馆的区别，更多关注民宿有无向相关政府部门报备许可，民宿是否属于持续对外经营并获利，此两点确定后便会以《治安管理处罚法》第54条第3款、《旅馆业治安管理办法》第4条第1款进行行政处罚。

　　在（2018）粤71行终309号中法院认为：“民宿作为新兴产业，在其产生和发展过程中必然会出现诸多问题，在二审庭审过程中，被上诉人承认当前对于民宿、日租房的行政管理规定缺位，在实践中如何区分和界定旅馆业、民宿、日租房，确属行政执法中的难点。但是，行政机关的执法活动应服从和服务于国家经济和社会发展的大局，鼓励和扶持新兴产业的发展，如果囿于旧的管理思路和管理模式，机械执法，必然会挫伤社会公众发展新兴产业的积极性。传统的旅馆业，确实具有接待不特定的客人住宿、收取租金、有专人负责接待等特征，但在民宿甚至日租房已经出现并蓬勃发展的今天，上述特征已经属于传统旅馆业以及民宿、日租房等经营方式的共性特征，而不是区分上述不同经营方式的个性特征。在相关政策法规鼓励发展民宿旅游经营、而现实中又确实缺乏具体管理办法的时候，对本案这种存有争议的经营行为启动行政处罚程序，应持相当谨慎的态度”。

　　四、经营规定

　　虽然国家层面尚无统一的民宿服务标准规范，但经营者可参照《<中国民宿客栈经营服务规范>征求意见稿》、《陕西省特色民宿示范标准》、《湖南省两型精品民宿》GB 43T140等规范性文件，以期满足服务标准。

　　1、总体设计

　　民宿的设计整体上与酒店相似，但不同的是其作为旅游特色，更多地会体现当地地域特色、风土人情，故而其设计相较酒店又更加富有特色，尤其是乡村民宿。就目前而言，仅湖南省在2021年2月颁布了《湖南省民宿建筑设计技术导则》，较全面地规定了民宿结构设计技术要求。需要说明的是，按照《旅游民宿基本要求与评价》之规定，民宿等级分为三星、四星、五星三个等级，不同等级对应不同的民宿硬件设施标准，以下仅为普通标准民宿条件。

　　（1）房屋位置选取

　　1.房屋的选址位置需要远离易燃易爆物所在区，如加油站；2.还需与当地自然保护区、景区保持一定距离，此项需根据不同景区管理政策提前了解。3.房屋所在区域配套设施建设因素，比如公共交通、宽带覆盖等；4.另需考虑其他危险源，比如易滑坡地段等因素。

　　（2）房屋结构与布局

　　1.按照《海南省乡村民宿管理办法》的要求，建筑主体应为钢筋混凝土或砖混结构，楼板或楼梯为木结构的，建筑层数不得超过2层且每层最大建筑面积不得大于200平方米。木结构民宿在一些民族风情区域相对普遍，在设计上更应注重和考虑消防安全，其设计应符合《乡村民宿建筑消防安全规范》、行《农家乐（民宿）建筑防火导则（试行）》GB50039、《建筑结构可靠性设计统一标准》GB50068、《建筑结构荷载规范》GB 50009、《混凝土结构设计规范》GB50010、《木结构设计标准》GB50005。2.处于环保要求，室内装修材料及选择施工工艺时应符合现行国家标准《民用建筑工程室内环境污染控制规范》GB 50325的相关要求。3.给排水设计应符合《建筑给水排水设计标准》GB 50015相关标准。4.电气设计应符合现行国家标准《民用建筑电气设计标准》GB 51348的有关标准。照明部分还应符合《建筑照明设计标准》GB50034之规定。5.防雷工程的设计应符合现行国家标准《建筑物防雷设计规范》GB 50057和《农村居民雷电防护工程技术规范》GB 50952的规定。6.民宿建筑应优先采用自然通风方式降温除湿，当自然通风不能满足室内热环境要求时可采用自然通风和机械通风结合的复合通风，气候条件不允许的地区可采用分体空调、多联机等空调形式降温或者采暖。同时客房设有独立使用的卫生间，卫生间内设置坐式或蹲式坐便器。设置洗脸盆、沐浴等基本卫生洁具，通风、照明良好，24小时供应冷热水。

　　2、安全要求

　　（1）无论是否需办理《旅馆业特种行业许可证》，均需联系当地公安部门，进行治安入网，对于入住的游客进行实名制登记。制定投诉管理制度，设置投诉专用电话并明示。

　　（2）对于营业区域内公共区域部分，导向标识明显并可安装一定数量的监控设备，便于民宿智能化安全管理。

　　（3）对于门锁、室内应具备防盗、防偷拍技术硬件。

　　（4）服务人员掌握一般救急常识，遇突发事件，能够正确实施基本的救护措施。

　　3、卫生要求

　　（1）民宿应当保持环境卫生整洁，加强卫生管理，公共用品用具应一客一换一消毒，一次性用品用具应一客一换。

　　（2）涉及餐饮服务的，民宿需取得《食品经营许可证》，服务人员亦需取得健康证明。

　　（3）给顾客提供的饮用水需符合《生活饮用水卫生标准》GB5749-2006。

　　（4）其他卫生条件需参照《公共场所卫生管理规范》GB37487—2019执行。

　　4、服务规范

　　（1）目前尚无国家级政府主管部门出台专门的民宿的服务规范（2017年商务部曾针对《中国民宿客栈经营服务规范》征求意见，但至今尚未正式颁布），民宿的服务流程与标准主要还是参照酒店服务规范，比如制定安全管理制度、应急预案、服务项目等，但可以加入旅游文化元素增值类服务。

　　（2）民宿虽然缺乏专门的服务规范标准，但并不意味着其经营不受监管，其经营活动同样收到市场监管、文化和旅游等多个部门的监管，这就意味着民宿经营者需要提供规范化服务，按照《中国民宿客栈经营服务规范》征求意见稿的要求，民宿经营者不得以叫嚷、纠缠旅客或以其他不当方式招揽住宿、不得强行向旅客推销物品、不得任意哄抬收费或以其他方式巧取利益、不得设置侵害旅客隐私之设备或从事影响旅客安宁之任何行为、不得擅自变更经营范围和经营内容等。

　　（3）民宿经营者及服务人员应具备基本的服务接待礼仪。

　　五、民宿可能的法律纠纷

　　1、城市短租“民宿”背后的租房乱象可能产生租赁合同纠纷。

　　城市短租“民宿”的经营者通常并非房东本人，而是由房屋中介公司转租的第二承租人或者再转租的第三承租人。真正的房主对“转租”、“开设民宿”可能不一定知情。

　　根据《民法典》第711条的规定：“承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。”和“承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”

　　在未经原房主同意的情况下，违反用途使用房屋或擅自转租房屋的，将引起租赁合同纠纷。

　　2、城市短租“民宿”背后的租房乱象可能产生物权纠纷。

　　挤身在居民楼里的城市短租“民宿”，将原本的住宅用房非法改为商业用房，且经营者为了追求盈利最大化，常会擅自改变住房结构，将房屋隔断成尽可能多的间数，以致形成“群租”现象，造成小区秩序混乱，影响其他业主的正常生话。

　　根据《民法典》第279条的规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。”和《物业管理条例》第49条之规定“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。”

　　城市短租“民宿”对住房的正常使用带来诸多弊端，甚至侵犯了小区全体业主的合法权益，容易引发物权纠纷。

　　3、城市短租“民宿”背后的租房乱象存在安全隐患问题，有可能滋生刑事犯罪的发生。

　　“民宿”作为新型的旅游住宿，面向不特定大众人群，其登记注册、开设营业、建筑消防等环节均需符合国家强制性规定与更严格的标准。而藏匿在小区居民楼内的城市短租“民宿”打着“民宿”的幌子，既无工商登记手续也未到派出所备案，其经营范围内的消防设施、卫生安全等亦不符合旅游住宿标准，住宿者与周围居民的安全得不到基本保障。此外，提供“民宿”预定服务的网络平台在接受预定时，甚至不需要查验住宿者的个人身份信息。这种无证经营且没有任何约束的“黑短租”不仅会危害房客、小区居民及其他人的利益，还会滋生刑事犯罪，成为不法分子的摇篮。

　　六、法律建议

　　1、对房屋出租者和承租者

　　（1）应及时到房屋所在地派出所进行登记备案。

　　（2）应协助对小区内的租赁情况进行登记，并就租赁情况及时与各方进行核实，避免违法转租。

　　（3）对非法“住改商”行为，应及时予以披露，并上报相关行政部门进行查处；

　　2、对网络平台

　　（1）对发布租赁信息的网络平台进行自查自纠。而无资质无执照或公众普遍评价差的网络平台，应退出经营领域。

　　（2）制定规范网络平台的管理制度，平台管理者对平台上发布的租赁信息有审慎审查之义务，防止虚假租赁信息的发布，或将存在安全隐患的房屋进行招租；

　　3、对执法部门

　　（1）加强对租赁乱象的执法力度。

　　（2）针对租赁乱象的不同情形，应当落实具体的行政管理部门，坚持执法“责任落户”，避免在查处违法租赁过程中，执法部门相互推诿或“九龙治水”现象发生。

　　（3）各部门与行业协会形成联动机制，对“黑短租”、“群租”等现象予以及时披露与惩处，多部门联合对非法租赁现象进行打击，以敦促租赁市场回到健康有序的发展轨道上来。

　　本文作者：

　　陈子容京都律师事务所房地产与建设工程部律师