案情简介

　　委托人王先生（“出租人”）是一写字楼的业主，将房屋出租给了胡片公司（“承租人”），租赁合同中明确写明胡片公司作为承租人可以转租，合同期限五年。签订租赁合同后，王先生将房屋交付给了胡片公司，胡片公司后将房屋转租给了第三方渊投公司（“次承租人”）。合同履行初期，胡片公司基本正常支付租金，但后期以各种理由拖欠不予支付。后在律师的建议下，王先生于2022年9月向胡片公司及渊投公司各自发送了合同解除通知，并要求腾房，但胡片公司及渊投公司均未向王先生支付租金，也未返还房屋，于是王先生于2023年1月委托律师起诉，追偿欠付租金。本案经一审、二审，判决已生效，且基本执行完毕。

　　委托人的诉求

　　王先生希望尽快拿回全部欠付的租金，同时表示，渊投公司若将租金直接支付给王先生，其可继续租住。

　　诉讼方案的制定

　　律师接手案件后，围绕王先生的诉求，对案件的法律关系及各相关方的履行能力进行了分析。

　　从法律关系上来分析，本案包含有两个法律关系，一个是王先生与胡片公司之间的房屋租赁合同形成的法律关系，即本租法律关系；一个是胡片公司与渊投公司之间的房屋租赁合同形成的法律关系，即转租法律关系。王先生的合同相对方是胡片公司，根据合同的相对性原理，可以将胡片公司列为被告，同时，虽然未与渊投公司直接发生合同关系，但转租法律关系基于前位的本租法律关系而存在，在王先生解除与胡片公司之间的租赁合同时，其转租法律关系也应随时解除，渊投公司亦对王先生具有腾房等义务，因此，王先生也可选择将渊投公司列为共同被告。

　　从履行能力来看，经天眼查及其他检索平台查询，胡片公司已有其他在案诉讼，大概率即使获得胜诉判决也无法获得全部履行。另一方面，渊投公司没有任何相关诉讼经历，干净清白，从事市政相关项目，应该也有不错的现金流，具有一定的履行能力。

　　根据上述事实和分析得出结论，如果要追回全部欠付的租金，不仅应将胡片公司作为被告，同时，也应将渊投公司作为共同被告，以提高获得清偿的可能性。

　　最终的诉讼方案建议如下：

　　1）请求胡片公司支付全部欠付的租金，并依合同约定承担违约责任；

　　2）请求渊投公司就收到合同解除通知之后的租金，承担连带支付责任；

　　3）对被告提起诉中财产保全。

　　诉讼经过

　　律师认为应将胡片公司与渊投公司列为共同被告，要求两被告对欠付的租金承担连带偿还责任，但诉讼之初，王先生本着保持友好关系、促进直接签约的角度，未对渊投公司提诉，而是继续尝试与渊投公司协商沟通直接签约，最终协商未果后，接受了律师的建议，在诉讼中追加了渊投公司作为共同被告。

　　但一审以渊投公司已向胡片公司支付全部租金，且对王先生与胡片公司之间的合同履行情况不知情为由，驳回了请求渊投公司承担连带责任的诉讼请求，只判决胡片公司支付全部租金并承担违约责任。

　　我方对一审判决结果不服，提起上诉，二审支持了我方全部诉讼请求，判令渊投公司对收到合同解除通知之后的租金，与胡片公司一起承担连带支付责任，我方完全胜诉。

　　二审改判胜诉后，经申请执行，胡片公司除被保全的部分财产之外，没有其他财产可供执行，但渊投公司具有履行能力，承担了全部连带责任，王先生收回了全部欠付租金，通过本案收回租金近百万，案件结果十分圆满。

　　法律问题分析

　　本案问题点在于，在出租人与次承租人并没有直接的合同关系的情况下，能否将次承租人列为共同被告，能否获得法律的支持？对此问题，律师作一简要分析。

　　出租人能否将次承租人列为共同被告？

　　答案是，特定情况下可以。一般来说，根据合同相对性原理，我们只能起诉合同相对方，要求合同相对方承担合同约定的责任，但法律另有规定时，我们也可以将第三方列为共同被告，要求其共同承担责任。

　　根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称《房屋租赁司法解释》）第十三条规定，“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”

　　本案中，王先生与胡片公司之间签订有房屋租赁合同，是合同当事人，渊投公司又自胡片公司处承租，是实际使用人，但与委托人没有直接法律关系。此时，只有王先生与胡片公司之间的房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除时，渊投公司才直接向业主承担腾房或支付房屋占有使用费的义务。

　　根据王先生与胡片公司之间的租赁合同约定，当胡片公司欠付租金时，王先生有权单方解除合同，且王先生实际已向胡片公司发出了解除通知，双方之间的合同自解除通知到达胡片公司时即已解除，两审判决均确认了这一事实。同时，王先生也将这一通知同时抄送了渊投公司，渊投公司在收到通知后具有依要求腾房的义务，未腾房时，就须直接向王先生支付租金/房屋占有使用费。

　　本案中，虽然王先生与渊投公司之间没有直接的合同关系，但渊投公司的支付义务也因该房屋租赁合同关系而产生，因此，对次承租人的请求也可以在本案中一并提出，要求两被告承担各自应负的责任。

　　次承租人在合同解除通知送达前后，已将全部租金支付给承租人时，能否以该租金支付行为，来免除对出租人的房屋占有使用费支付义务？

　　本案中，令渊投公司不能接受的点在于，渊投公司已先后两次向胡片公司支付了全部应付的租金，如果再判令其支付房屋占有使用费，其将承担双重支付的责任。

　　具体来说，渊投公司在合同解除通知送达前向胡片公司预付了半年租金，涵盖了通知送达后近五个月的租金，因此，其不同意腾房，认为腾房会损害其权益；五个月之后，渊投公司又依其与胡片公司之间的合同约定向胡片公司支付了租金，但两笔租金，胡片公司均未转支付给王先生。

　　根据《房屋租赁司法解释》第十三条及其他相关规定，本律师认为，无论次承租人是否向承租人预付了租金，也无论其支付行为是在合同解除前，还是合同解除后，只要房屋租赁合同解除，那么，次承租人就应立即腾房，否则，此后就须向出租人支付房屋占有使用费。就本案来说，渊投公司的确在王先生的合同解除通知送达之前及之后，向胡片公司支付了大笔租金，但以此免除其预付租金对应期间的房屋占有使用费，并没有法律依据，渊投公司只能向胡片公司去追索，无权要求抵消对王先生应付的租金/房屋占有使用费。

　　但是，经类案检索，发现部分判决会适当兼顾公平原则，免除次承租人在合同解除通知送达之前预付的那部分租金对应期间的房屋占有使用费，以照顾无过错方。

　　为此，我方也提供了大量证据证明渊投公司对王先生与胡片公司之间的合同履行情况是知悉的，且一直是明确拒绝配合的态度，并非无过错方。

　　我方也指明，王先生虽然被长期欠付租金，两被告又坚决拒绝腾房，但王先生一直温和有礼，或书面或电话或面谈，有理有节，十分克制，在渊投公司明确拒绝腾房的情况下，王先生也未采取任何激进的强制清退措施，以免激化矛盾，暴发冲突，而是寄希望于法律手段解决，王先生在权益受损的情况下，采取了所有能采取的合法且合理的全部措施，法律必须保护守法公民的合法权益。

　　最终，本案二审判决支持了我方的全部诉讼请求，判令次承租人渊投公司就合同解除通知送达之后的房屋使用行为，向委托人支付全部房屋占有使用费，未因其向承租人支付租金的行为而免除任何费用。

　　结语

　　成为包租婆，是大家的共同愿望。但出租房屋过程当中，拖欠租金也是一个经常出现的问题，当被拖欠租金时，业主们须及时采取合理的措施，维护自己的权益。如果存在转租情形，则尽量把次承租人也纳入被告范畴，以增加收回租金的可能性；同时，关注中介公司，及时提起诉讼，申请财产保全，将自己的损失最小化。

　　作为次承租人，在收到业主的通知后，或者其他形式知悉业主与中介公司的合同履行情况后，也应及时屡清法律关系，适当应对，及时止损，可以选择行使不安抗辩权，延期支付租金，也可以选择直接向业主支付租金，以避免双重支付的风险。

　　本案中，次承租人渊投公司轻信了胡片公司的谎言，也因其对法律的无知，导致其支付了两份租金，虽然有权向胡片公司追偿，但前路艰难、希望渺渺，真心愿其成功追偿，今后不再承担无辜的风险。

　　（文中人物及公司名称均为化名，如有相同名称，纯属巧合）