钥匙码案例

　　通过另一合法中介渠道签订合同，不构成“跳单”

　　——委托人虽接受中介人服务，但同时又接受了其他中介人服务并最终与相对人订立合同的，不应认定构成“跳单”。

　　标签：｜居间合同｜跳单行为｜中介渠道

　　案情简介：

　　2022年，刘某委托原告在内的两家房产中介机构及小区门卫出租房屋。唐某通过网络平台与原告经纪公司联系后看房，但因中介费问题未签约。唐某后返回小区打听房屋时，门卫告知唐某有房出租并用刘某放在门卫处的钥匙带其看房，唐某才得知系此前经纪公司带其所看房屋，遂签约，门卫中介费便宜500元。经纪公司诉请唐某支付中介费800元。

　　法院认为：

　　①原告作为房产中介人，向唐某提供了案涉房屋房源信息，并带唐某实地看房后，代表房东与原告就房租标准初步协商一致，应认定原告向唐某提供了房产中介服务核心、主要内容。但原告提供前述中介服务后，未能直接促成唐某与房东订立房屋租赁合同，唐某最终与房东订立合同，显然是小区门卫提供中介服务的直接结果，与原告提供的中介服务并无关系。唐某亦不具有绕开原告而直接与房东订立合同的主观意图，因原告在为唐某提供看房等中介服务过程中，始终未向唐某透露房东个人信息和联系方式，唐某不具备看房后私下直接联系房东并订立合同的客观条件。唐某寻求小区门卫提供中介服务，亦并非专门针对案涉房屋而可以为之。原告与小区门卫之所以向唐某提供同一房源信息，根本原因是房东将案涉房屋委托给多个中介人出租，这在房产中介市场属常见情况，虽有巧合，但亦符合常情常理。

　　②就中介合同性质而言，并非中介人提供了中介服务，委托人就必须支付报酬，中介人能否取得报酬，关键在于其是否最终促成了委托人与相对人订立合同。法律对“跳单”否定性评价，并不意味完全剥夺了委托人选择权利。委托人有权委托一个或多个中介人提供中介服务，当然亦有权对多个中介人提供的中介服务从服务质量、报酬标准等方面考量后自由选择某一个中介人的服务结果，只要不属于恶意“跳单”行为，委托人正当选择权依法均应予以保障，并不涉及违反诚信原则问题。判决驳回原告诉请。

　　实务要点：

　　委托人虽接受中介人服务，但同时又接受了其他中介人服务并最终与相对人订立合同，不能证明恶意串通情形存在，不应认定委托人构成“跳单”。

　　案例索引：

　　四川金堂法院（2022）川0121民初2464号“某房产中介与唐某中介合同纠纷案”，见《对中介合同中“跳单”行为的认定应当紧扣该行为的三个基本构成要件——成都成房通房地产经纪有限公司诉唐某慧中介合同纠纷案》（赵爽，四川金堂法院），载《民事审判指导与参考·地方法院案件解析》（202203/91:212）。

　　“跳单”行为在租房、售房中介活动中常见，在《民法典》中予以特别规定。该法第965条规定：委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。

　　本案系例外。原因在于：“绕开中介人”事实不存在。

　　【案例一】

　　案情简介：2008年，李某将其房屋在多家房屋中介公司挂牌销售。陶某及家人先后在多家房产经纪公司员工带领下看了该房，并最终与报价较低的房产经纪签订购房合同并办理过户。2009年，与陶某签订过《房地产求购确认书》的某房产中介以陶某“在验看过该房地产后六个月内，利用其提供的信息、机会等条件与第三方达成买卖交易”属跳单行为为由，诉请依约支付实际成交价1%的违约金。

　　实务要点：购房人经其他途径获得房源信息而交易，不属跳单——房屋产权方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他途径获得房源信息并签约的，不属“跳单”。

　　案例索引：上海二中院（2009）沪二中民二（民）终字第1508号“某房产中介与陶某居间合同纠纷案”，见《上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案》，载《最高人民法院关于发布第1批指导性案例的通知》（20111220/1:1）；另见《上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同案（居间合同）》（张宁），载《中国审判案例要览》（2010民:231）。

　　【案例二】

　　案情简介：2010年，房产中介与周某签订看房确认书并约定跳单按2%支付房产中介违约金。后房产中介以周某通过另一中介购买所看房屋为由主张1.6万元违约金。周某称房主多家委托、另一中介收房条件更优惠。

　　实务要点：签看房确认书后，通过另一中介购买，未违约情形——同一房主选择多家房产中介售房，购房人签订看房确认书后通过另一家服务更好的中介购房的，不应认定为违约。

　　案例索引：上海二中院（2011）沪二中民二（民）终字第1102号“上海某房地产置换有限公司某分公司与周某居间合同纠纷上诉案”，见《房地产买卖中“跳单”行为的司法认定及责任承担》（邵文龙），载《人民司法·案例》（201202:20）。

　　【案例三】

　　案情简介：2010年，宋某代理人田某持宋某房产证复印件委托经纪公司出租房屋，在经纪公司撮合下，宋某与实业公司代理人达成租赁房屋意向。10天后，经纪公司发现实业公司已实际承租前述房屋，遂诉请宋某支付中介服务费7.5万元。

　　实务要点：恶意终止磋商致合同不成立，应承担缔约过失责任——房屋租赁居间合同订立过程中，因委托人恶意终止磋商导致合同不成立的，委托人应承担缔约过失损失赔偿责任。

　　案例索引：北京二中院（2010）二中民终字第21522号“某经纪公司与宋某居间合同纠纷案”，见《北京中和信恒房地产经纪有限公司诉宋耀明居间合同案（在缔约过程中恶意终止磋商，应当承担缔约过失责任）》（刘斌），载《中国审判案例要览》（2011商:162）。

　　【案例四】

　　案情简介：2011年，经纪公司与王某签订房屋出售独家委托协议，约定出售价格为165万元，如委托人单独解除合同或擅自提高房价的，应按房价2%即3.3万元支付违约金。2012年，因王某要求提高售价未果，遂单方与第三人签订售房协议，以170万元价格出售房屋，并同意退还经纪公司所交保证金2000元。经纪公司诉请王某支付保证金及违约金。

　　实务要点：独家委托条款限制委托人权利，未明确说明的无效——居间人对限制委托人自主定价权、任意解除委托权的“独家委托”格式条款未尽明确说明义务的，条款应为无效。

　　案例索引：北京一中院（2012）民终字第12668号“某经纪公司与王某委托合同纠纷案”，见《北京安信瑞德房地产经纪有限公司诉王伟委托合同纠纷案（格式条款）》（谢婧），载《中国审判案例要览》（2013民:244）。

　　【案例五】

　　案情简介：2012年7月，舒某“独家委托”房产中介以870万元出售房屋，约定中介费1%，违约金2%。1个月后，舒某通过其他中介公司，将该房以850万余元售予王某。房产中介诉请违约赔偿。

　　实务要点：居间合同中，预设格式独家委托条款，不当然有效——对居间合同中预设格式独家委托条款效力，需本着契约自由原则和当事人利益平衡目标，根据具体案情合理认定。

　　案例索引：上海一中院（2012）沪一中民二（民）终字第3410号“舒旭昕诉上海德佑房地产经纪有限公司居间合同纠纷案”，见《居间独家委托条款的效力及利益保护》（毛海波、陆静），载《人民司法·案例》（201322:23）。