9月8日，天津市地方金融管理局、国家金融监督管理总局天津监管局、天津市规划和自然资源局、国家税务总局天津市税务局、天津市民政局、中国(天津)自由贸易试验区管理委员会联合发布了《关于开展不动产信托财产登记试点的通知》（津金融局〔2025〕23号，以下简称《通知》）。《通知》并未止步于对北京、上海、广州、厦门四地信托财产登记试点经验的借鉴，而是以“更高标准、更好实操、更贴合天津实际”为导向，建立健全更具实践价值的标准化、精细化、场景化不动产信托财产登记操作体系。《通知》通过构建“持有和购买双场景+创新资产盘活应用+转入转出双流程+多部门协同”的创新体系，在全国范围内首次将自贸试验区制度优势与不动产信托财产登记制度深度融合，旨在以自贸区“试验田”为牵引加快金融制度创新，推进天津金融创新运营示范区建设，深度推动服务业扩大开放政策在津落地实践。

　　一、主要内容

　　《通知》主要包括五部分内容。

　　一是明确了总体目标。《通知》明确主要目标是打造金创区示范标杆，推动信托业回归本源，发挥自贸制度创新优势。信托机构应当紧扣天津经济社会发展需要，鼓励围绕养老保障、特需领域、代际传承、社会公益、资产盘活、风险处置等场景设计信托服务模式，规范开展不动产信托业务。

　　二是明确了不动产信托和不动产信托财产登记等定义以及本次试点的适用范围。《通知》明确适用范围为天津辖内信托机构作为受托人，以天津市行政区域范围内的不动产开展不动产信托业务。不动产信托是指委托人基于对受托人的信任，将其合法持有的不动产依法转移给受托人（以下简称“持有转移”）或者受托人购买不动产（以下简称“购买转移”），由受托人按委托人的意愿以受托人的名义，为受益人的利益或者特定目的，对纳入信托财产的不动产进行管理或者处分的信托业务。

　　三是明确开展不动产信托业务的合规性要求。《通知》明确规定委托人应先行查询不动产权属情况，并向受托人提供权属查询结果，所交付的不动产应当为委托人合法所有，可估值、可转让、权属清晰、状态正常，无权利限制情形。

　　四是规定了办理流程。《通知》明确了从预登记、申请信托登记证明文件、办理信托财产登记、反馈登记结果等不动产信托财产登记流程，特别明确了不动产转入信托和不动产转出信托两个环节的财产登记流程，并在不动产转入信托流程中明确了持有转移和购买转移不同的登记文件要求。

　　五是完善了其他配套机制。《通知》明确试点信息共享机制、司法保障、试行期限等，特别明确天津自贸试验区利用制度优势率先开展不动产信托财产登记试点。

　　二、创新亮点

　　（一）深入结合天津实际，服务天津地方需求

　　《通知》通过“金创区+自贸区”叠加优势，支持在自贸区内率先开展不动产信托财产登记试点，推动信托登记制度与自贸政策深度融合，形成可复制可推广的不动产信托财产登记经验，进一步巩固天津作为全国金融创新策源地的地位。此外，《通知》进一步细化登记流程，大大提升了不动产信托财产登记效率与服务体验，为市场主体提供清晰、透明、高效的操作指引。

　　（二）建立持有和和购买双场景，满足委托人收购不动产需求

　　除传统不动产转入信托模式外，《通知》创新增设“受托人购买不动产”方式，有效兼顾存量盘活与增量创造，降低信托设立成本，减少了流转环节，不仅可以满足委托人收购不动产的需求，也避免了委托人在当前税制环境下的重复纳税问题，进一步增强信托的普惠属性。

　　（三）创新资产盘活应用，拓展适用场景

　　《通知》明确提出，引导信托公司发挥财产独立、风险隔离和长期存续等制度优势，提升服务实体经济质效，在全国范围内首次将“盘活存量资产”明确为不动产信托的核心应用场景，打通信托服务实体经济全链条，借助信托制度优势，推动企业存量资产的盘活，有效解决资产流动性差、处置周期长、转化成本高等痛点，为企业打造轻资产管理模式提供解决方案。

　　（四）建立转入转出双流程，构建完整闭环

　　《通知》明确了不动产转入信托的财产登记流程。将委托人名下的不动产通过转移登记给受托人或者信托机构依据受托责任购买不动产转入信托的，由不动产登记机构在不动产权证和不动产登记簿上注记“不动产信托财产”专项标识，体现信托财产独立性，实现其与委托人、受托人固有资产相隔离。

　　《通知》还明确了不动产转出信托时的财产登记流程。不动产受让方和信托机构共同向不动产登记机构提出转移登记申请，不动产转出信托后，不动产权证书及不动产登记簿不再附记信托财产。

　　《通知》构建了不动产信托财产“信托产品预登记—申请信托登记证明文件—办理信托财产登记—反馈登记结果”全周期的办理流程，涉及了从预登记到信托财产分配或处置等环节，有效实现全流程闭环办理。

　　（五）创新协同机制多方共同推进

　　《通知》由天津市金融管理局、市金融监管局、市规划和自然资源局、市税务局、市民政局、天津自贸区管委会等部门联合发文，涵盖了不动产信托财产登记各环节所涉及的有关部门，有效发挥中国信托登记有限责任公司的试点支持和保障工作，同时明确六部门建立信息共享机制，并强化与司法机关沟通协作，有利于发挥各方合力共同推进试点顺利开展。

　　信托财产登记制度对于发挥信托的灵活性和功能优势、确保财产独立性至关重要。天津的不动产信托财产登记试点工作，不断释放“自贸试验区+不动产信托登记”制度红利，进一步激发信托功能服务实体经济和民生需求的强劲动能。