按语

　　商品房附赠庭院因违建被行政查处拆除，业主索赔引发关于违法建筑民事救济边界与行政整改行为免责的争议。

　　关键词

　　违法建筑、民事救济排除、行政整改、财产损害赔偿

　　本案亮点

　　本案历经一审、二审、再审三级法院全程序审理，最终确立了违法建筑排除民事救济、行政整改行为民事免责的裁判规则。一审法院判决恢复原状，二审改判驳回全部诉请，再审维持二审结论，三级法院裁判观点的演变清晰展现了司法实践对"违法利益不受保护"原则的深化认识。本案明确了商品房附赠不计入产权的庭院使用权边界，厘清了行政执法与民事侵权的界限，对房地产合规及违建纠纷处理具有重要指导意义。

　　基本案情

　　贾某某与甲置业公司签订《商品房买卖合同》，购买万宁市某处别墅，总价款1027万余元。合同附件七明确约定：底层花园不计入建筑面积，由业主无偿独家使用。贾某某取得的不动产权证书证载面积不含庭院及附属设施。

　　后万宁市综合行政执法局作出《责令限期改正违法行为通知书》《行政处罚决定书》《强制执行决定书》，认定案涉别墅庭院部分设施未办理规划报建、超越用地红线，属于违法建筑，责令限期拆除，逾期将行政强制拆除。为避免行政强拆造成不可逆损害，甲置业公司向贾某某送达整改通知，经其父亲微信沟通确认后，对超红线护栏、塑木地板实施保护性拆除，未损坏房屋主体及泳池核心设施。

　　贾某某提起诉讼，主张赔偿损失75万元、改造费10万元及物业费、律师费等。一审法院判决甲置业公司恢复庭院原状；二审法院撤销一审判决，驳回贾某某全部诉讼请求；海南省高级人民法院再审裁定驳回贾某某的再审申请，本案全程序终结。

　　代理难点

　　一审已作出恢复原状的不利判决，需在二审及再审阶段从根本上否定原告诉求的权利基础；原告以未经本人同意、未予评估为由主张侵权，需论证保护性拆除的合法性与合理性；需厘清行政违建认定与民事侵权责任的交叉关系，确立违法建筑不受民事保护的核心抗辩逻辑。

　　代理观点

　　一、案涉设施为违法建筑，不属于合法民事权益，不受民法保护。行政机关已依法认定案涉庭院设施为违法建筑，《民法典》保护的是合法民事权益，违法建筑因缺乏合法性基础，不能成为侵权损害赔偿的对象，当事人不得就违法利益主张赔偿。

　　二、贾某某仅享有无偿使用权，无权主张所有权对应的财产损失。合同及产权证均明确庭院不计入产权，贾某某仅享有债权性质的无偿使用权，不享有物权意义上的所有权，其权利不具有对世性，无权主张高额财产损失赔偿。

　　三、保护性拆除系配合行政整改，不构成民事侵权。甲置业公司系为执行行政机关强制拆除决定、避免强拆扩大损失而实施保护性拆除，已履行通知义务并经业主近亲属沟通确认，主观无过错、程序合规，不应承担侵权责任。

　　四、恢复原状判决违反法律强制性规定。一审判决判令恢复违法建筑原状，实质上是通过民事判决支持违法状态存续，与行政机关的违建认定相冲突，违反法律强制性规定，应予撤销。

　　五、贾某某未举证证明合法损失，应承担举证不能后果。贾某某主张的损失均指向违法建筑本身，不具有合法财产价值，且其未提供有效证据证明存在合法权益受损的事实，应自行承担举证不利的法律后果。

　　裁判结果

　　海南省高级人民法院作出（2023）琼民申2664号民事裁定，驳回贾某某的再审申请，本案发生终局法律效力。

　　法院核心裁判认为：其一，贾某某明知庭院不计入产权面积，仅享有无偿独家使用权，不享有所有权，该权利不具有对世性；其二，甲置业公司交付房屋与不动产证完全一致，无隐瞒、无虚假宣传，履行合同无过错；其三，拆除行为系执行行政机关强制拆除决定，并非单方民事行为，且已履行通知、沟通义务；其四，贾某某主张的损失无合法依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，再审事由不成立。

　　律师说案

　　本案的核心法律适用点在于违法建筑的民事救济排除规则与行政整改行为的民事免责边界，涉及行政法与民法的交叉适用，对于处理房地产违建纠纷具有典型指导意义。

　　一、违法建筑民事救济排除的法理基础

　　《民法典》第三条规定，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护。"合法权益"是民事保护的前提要件。行政机关依法认定为违法建筑的设施，因违反规划等行政法律规范，自始不具有合法性，不能成为民事侵权损害赔偿的对象。民事审判应当尊重行政机关的违建认定结论，不得通过民事判决变相确认违法建筑的合法性，更不得判令恢复违法状态。这一规则体现了法律体系的统一性——民事救济不能成为规避行政监管的通道。

　　二、商品房附赠庭院的权利边界

　　商品房买卖合同中常见"底层花园无偿使用""附赠庭院"等约定，买受人需要清晰认识到：计入产权登记面积的部分享有完整所有权，而约定"不计入产权、无偿独家使用"的庭院，买受人取得的仅是债权性质的使用权，而非物权意义上的所有权。该使用权受合同约束，且不得对抗行政规划管理。当庭院因违反规划被认定为违法建筑时，该使用权因标的违法而丧失法律保护基础。购房者在签订合同时应充分甄别附赠权益的法律性质，警惕"违建附赠"的潜在风险。

　　三、行政整改行为的民事免责条件

　　开发商配合行政机关违建整改实施的拆除行为，本质上是执行行政决定的行为，而非独立的民事侵权行为。其免责需满足几个条件：一是拆除目的系配合行政执法，而非擅自处分；二是履行了合理的通知义务，保障业主知情权；三是采取了必要的保护性措施，未超出行政整改必要范围；四是拆除方式适当，未造成不必要的扩大损失。本案中，开发商通过业主父亲沟通确认拆除事宜，已尽到合理注意义务，符合民事免责的要件。

　　四、再审审查的严格标准

　　再审程序是特殊救济程序，需严格把握法定再审事由。《民事诉讼法》第二百一十一条规定了当事人申请再审的法定情形。当事人以"未经本人同意""未予评估""虚假宣传"等理由申请再审，但未能提供新证据证明原判决认定事实或适用法律确有错误的，不符合法定再审条件。本案再审裁定明确了无新证据、无事实及法律错误的再审申请依法驳回的审查标准，有利于维护生效裁判的既判力，节约司法资源。

　　本案的裁判规则对于规范房地产交易秩序、引导市场主体守法履约具有积极的社会价值。对购房者而言，应清晰区分产权登记面积与附赠使用面积，充分认识违建附赠的法律风险；对开发商而言，应严格按照规划建设销售，从源头减少违建纠纷；对司法实践而言，本案确立的三级法院递进式裁判思路，为行政与民事交叉案件的审理提供了可资借鉴的裁判路径。