（2014年4月26日北京电视台新闻频道锐观察栏目摘录）
新闻事件背景：23900美金，约合15万人民币，这钱在北京能买多大的房子？恐怕一个厕所都不够。但如果说，用同样的钱在美国佛罗里达州则可以买下一千平米的别墅土地，你会心动吗？这事儿靠谱么？最近就有这样一对夫妇，怀着这样的梦却最终竹篮打水一场空。
（小片新闻1：北京的王先生夫妇的“美国地主梦”）
主持人问题1：我们首先来看一下这个案子当中的细节。当初在合同里面约定的、选择好的地块，被开发商未经允许就给调换了。这在美国，在未经客户允许的情况下，开发商擅自调换客户选定的地块，违背合同，这是不可想象的。为什么会有这样的现象出现？卖方应该受到怎样的责任追究？
梁雅丽：在中国，更不用说在法治健全的美国，在当事人之间依法成立的合同具有法律的效力，未经依法协商一致，任何一方不得擅自变更合同内容。上述案件中，未经客户允许的情况下，开发商擅自调换客户选定的地块属于典型的违约，甚至涉嫌欺诈。因此，受欺诈的客户有权要求开发商按照原合同内容继续履行、追究其违约责任或者解除合同并要求其赔偿损失。若依照中国《消费者权益保护法》可以开发商欺诈为由主张双倍赔偿。主持人问题2：此外，还发现了很多问题。比如地契共有两页，竟然属于两种不同性质，涉嫌伪造。而且王先生的地契舒予免责担保地契，据说这对买受人的保障是最差的？
（资料：一般来说，在美国土地交易当中通常有三种类型的地契，分别是全面担保地契、特殊担保地契，这是土地交易中最常见的一种；第三种是免责担保地契。）
梁雅丽：本案中,免责担保地契等于没有担保。（由于中国的投资者大多对外国的法律法规、政策、交易习惯以及对方的自信等情况知之甚少甚至一无所知，所以往往需要委托中介机构代理处理相关事宜。因此，作为受托人的中介机构应对委托人尽善良管理人的注意，应为委托人谋取最大利益，至少也不应低于中间水准。因此，选择对买受人最差的免责担保地契，中介机构违背了委托人的信赖，属于严重违约甚至存在与对方串通损害委托人利益的嫌疑。中介机构应依据与委托人之间的委托合同承担违约责任。）
主持人问题3：除了被缩水的地契，搜房网推出的该项目土地价格实际在当地非常低，部分地块的价格甚至低于中国买家的十分之一。这样的做法是否涉及到诈骗？
梁雅丽：作为专业的机构或代理人，搜房网的行为已不仅仅属于民法上重大过失，明显具有欺诈的故意甚至构成刑法上的诈骗。
<广告法 >
第二十四条广告主自行或者委托他人设计、制作、发布广告，应当具有或者
提供真实、合法、有效的下列证明文件：
（一）营业执照以及其他生产、经营资格的证明文件；
（二）质量检验机构对广告中有关商品质量内容出具的证明文件；
（三）确认广告内容真实性的其他证明文件。
依照本法第三十四条的规定，发布广告需要经有关行政主管部门审查的，还应当提供有关批准文件。
第二十七条广告经营者、广告发布者依据法律、行政法规查验有关证明文件，核实广告内容。对内容不实或者证明文件不全的广告，广告经营者不得提供设计、制作、代理服务，广告发布者不得发布。
第三十七条违反本法规定，利用广告对商品或者服务作虚假宣传的，由广告监督管理机关责令广告主停止发布、并以等额广告费用在相应范围内公开更正消除影响，并处广告费用一倍以上五倍以下的罚款；对负有责任的广告经营者、广告发布者没收广告费用，并处广告费用一倍以上五倍以下的罚款；情节严重的，依法停止其广告业务。构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十八条违反本法规定，发布虚假广告，欺骗和误导消费者，使购买商品或者接受服务的消费者的合法权益受到损害的，由广告主依法承担民事责任；广告经营者、广告发布者明知或者应知广告虚假仍设计、制作、发布的，应当依法承担连带责任。
广告经营者、广告发布者不能提供广告主的真实名称、地址的，应当承担全部民事责任。
社会团体或者其他组织，在虚假广告中向消费者推荐商品或者服务，使消费者的合法权益受到损害的，应当依法承担连带责任。
主持人引语：其实近年来，随着国内房价的不断上涨，相比之下，欧美等国因经济探底,房价出现大跌，越来越多中国买家们开始漂洋过海，掀起一轮海外置业热潮。但便宜与风险也并存，对海外市场的认识少，国内中介机构的猫腻，都让海外置业笼罩着一层风险。
（小片新闻2：两个典型的海外置业问题的案例，国内办理海外置业机构调查）。
主持人问题1：在海外置业中，哪些问题最容易被购房者忽视？（如二手房主违约，已买到的房子被抵押出去，二手房可能“多主”“永久产权”有利也有弊等）
梁雅丽：在海外置业，投资者应关注的最主要的问题在于了解其所投资地区的经济发展情况，法律法规以及当地各种各样的政策，包括税费、贷款、移民等等，同时还要对东西方文化差异的理解，当然，如何选择具有升值潜力的物业，以及如何管理自己的物业等，都是购房者需要仔细考虑，并详细了解的内容。在投资海外房地产市场的时候，一定要对即将选择投资地区的经济发展状况作一次全面的了解，而不是凭感觉。现在获取信息的渠道非常多，信息传播也非常快，投资者想要了解这些并不困难，只有了解清楚了，才能做到心中有数。如果只是听信一些代理公司的一面之词，难免有失偏颇，这是海外置业的大忌。除此外，投资者不容忽视的问题还有:在国外如美国，土地私有，应了解所购置地块的权属状况：为谁所有，有无抵押等他物权负担等。而土地作为不动产，已登记为公示方式，因此，应以书面的权利证书及登记机关的登记信息为依据，并且应请熟悉当地有关情况的专业机构或律师进行帮助并将交易契约等信息进行公证。
主持人问题2：尤其是很多广告语非常吸引人，什么买房就能移民，这样的“诱惑”背后，又有怎样的风险？依靠买房移民，是否靠谱？
梁雅丽：海外置业者中最主要的目的是考虑将来移民或者子女就学，因此对当地的政策，尤其是移民政策应该有所了解。当然，针对各个国家针对海外人士购房的政策也应该有所把握。各个国家和地区的法规政策各不相同，因此针对不同的国家和地区，置业者需要跟精通当地法律的人士进行探讨。各国的移民政策不尽相同，相对来说，目前内地人士比较关注的如美国、加拿大、澳大利亚等国家和地区，美国比较严格一些。移民的政策性很强，几乎没有哪个国家会把置地购房这一纯粹的个人行为当作移民的一个条件，充其量只是增加一点印象分而已。因此，不能把购房当作投资移民的条件。
据《环球》杂志经过调查发现，很多国家“买房即可移民”的口号，几乎都是不那么靠谱的宣传。确实，塞浦路斯政府出台了购房可获得永久居住权的政策，葡萄牙也曾放宽了移民政策，但这些政策背后还有诸多的附加条件，稍有不慎，购房者即可能陷入有房不能住、投资打水漂的困境。
在美国，投资移民项目是美国移民法中针对海外投资移民者所设立的移民签证类别。买房与绿卡划不上等号。只有买了商用房，如酒店、娱乐场所等，并经美国政府确认，且该项目提供了一定数量的就业岗位，才会向投资者发放两年临时绿卡，但这也不意味着就能最终取得绿卡，两年后，美国政府还要继续评估该项目，如果达不到标准，绿卡将会终止。而如果购买别墅等住房，无论花了多少钱，都与绿卡或者移民没有关系。买了房子，去美国一样要办签证。
主持人问题3：如何规避这些风险？一旦遇到问题，应该如何维权？
梁雅丽：海外投资对中国人来说是一个新鲜事物，所以一定要花时间去了解当地对房地产的相关政策和信息，避免投资风险。投资风险这块需要注意的几个问题：第一、防止利用海外置业骗取购房者钱财；第二、和国内不一样，海外置业投资需要交纳各种税费，尤其是物业税、房产税，这些税费因素不一定会使投资客有比较高的投资回报收益；第三、对于海外置业宣传中 移民、就业、上学等方面的承诺要仔细甄别；第四、中国人投资海外房产面临的风险包括当地的税收政策、房价下跌和汇率变动等；第五、政治风险也需要海外置业者充分注意。
国外与国内在政策、法规方面都存在差异，在不了解其法律、税制的情况下进行投资，风险很大。海外置业若是为子女留学或移民的话，则可以选择将房产写在子女、亲属名下，这样易于办理手续，便于出现纠纷时维权。海外置业若是纯为投资，当地没有亲友的话，一旦出现房屋纠纷，国内律师能够提供的帮助就相对有限了，选用当地律师有可能出现其他问题，这些都是民众需要注意的。此外，她提醒市民要将相关凭证及时进行公证。
