案情简介

　　2012年DZ集团与FS公司签订三份房屋租赁合同，租赁FS公司在南京市商业中心三处物业进行餐饮娱乐经营。三份合同约定的租金支付方式为季付，后双方口头协商更改为月付。至2012年中旬，FS公司因其自身资金链出现问题而要求DZ集团增加租金，并要求更改其曾口头承诺的月付支付方式为一次性支付一年的租金。虽经DZ集团与其屡次协商，但FS公司却运用其业主的强势地位强迫DZ集团满足其要求，并不惜要求DZ集团申请贷款向其支付2013年一整年的租金，并采取对DZ集团租赁的物业停电及关停电梯的方式迫使DZ集团就范。双方遂发生纠纷，诉至法院，针对三份租赁合同，包括本诉、反诉在内先后形成6个案件。

　　案件难点

　　虽然该案件是因为FS公司的背信行为所致，但经我们分析后发现，想要达到案件的理想结果，维护DZ集团的合法权益却困难重重。

　　合同内容极其不利

　　合同签订时FS公司利用其业主的优势地位，在合同中对DZ集团苛加了苛刻的义务和违约责任。FS公司的种种行为已经导致DZ集团难以正常的经营，双方已经丧失合作的基础，但基于合同，DZ集团并没有很好的应对方法。如果其主动解除合同，将会构成根本违约，并承担极高的赔偿责任。

　　我方证据严重缺失

　　首先，书面合同中约定租金的支付方式为季付，虽然双方口头更改为月付，且实际也是按月付履行，但并没有落于纸面。其次，DZ集团对FS公司的多次背信行为并没有及时的固定证据，DZ集团几乎没有与本案焦点问题相关的证据。诉讼证据的缺失对DZ集团极其不利。

　　FS公司实际控制人身份特殊

　　本案FS公司的实际控制人Li在商界及政界拥有多种头衔——南京市政协委员、多个公司的董事长，其在南京市具有极强的影响力。而案件的管辖地正是南京市。到别人的家门打官司，难免会受到地方保护主义的影响。

　　当事人双方关系复杂

　　从DZ集团的角度出发，其作为承租方处于利益链条的末端，FS公司的物业是其实现利益的基础，与FS公司关系弄僵，绝非明智之举，何况以后还要继续进行合作。所以胜诉未必是本案最优的结果，和解才是本案最好的结果，而FS公司利用其强势地位根本不愿与我方进行任何和解谈判。在这种背景下如何保证DZ集团的最大利益更是难上加难。

　　本案律师的诉讼策略及技巧

　　智者善谋——“萨拉米香肠战术”的运用

　　“萨拉米香肠战术”在博弈论中指的是循序渐进式的战术。即在双方对抗的过程中，采用一点一点的突破对方底线的方式最终让对方彻底妥协。这种战术关键在于“临界点”的选择，即突破对方底线的程度，一定要做到在使自己利益最大化的同时又不会触犯规则使自己受到规则的反噬。

　　在接受委托后，经过对案件细致的分析，我们选择以“租金支付方式”为切入点，采取来往函件的方式固定口头约定的月付租金方式，并保持基于书面合同不达到根本违约的“临界点”，抓住FS公司资金紧张的弱点，一点一点的突破FS公司的底线。一贯强势的FS公司企图通过对DZ集团承租的物业断电及关停电梯来迫使DZ集团就范，但上述行为却是极其严重的违约行为。基于此，我们具备了诉讼的事实基础，规避了口头约定更改支付方式未能被法院认定时，DZ集团将承担单方违约责任的风险。

　　巧者善度——证据的补全

　　“打官司就是打证据”。要想胜诉，必须有扎实的证据作为基础。本案中从一开始没有证据到最后形成完整的证据链，靠的是律师取证思维和巧妙的取证技巧。就该案的取证过程总结以下几点心得：

　　1、通过“制取”的方式将抽象的事实具现化为具体的事实，反映案件原委。本案中我们通过发函把FS公司与DZ集团口头变更租金支付方式及纠纷的起因这两个抽象的难以呈现的事实用文字表达出来加以固定。

　　2、通过“诱取”的方式将难以取得的证据固定，还原案情真相。本案的焦点在于双方当事人曾口头变更租金支付方式为月付，以及FS公司对出租物业停电及关停电梯的事实证明。为此，我们通过电话录音的方式将FS公司自认的事实固定下来。

　　3、通过“证取”的方式将易灭失的?%