一、台湾地区不动产信托的信托财产
因当前理论界和实务界对于不动产信托的定义及范畴仍有不同观点，而这也并非本文论述的重点，为方便论述，本文将不动产信托限定为不动产资产信托，即以不动产作为信托财产而设立的信托。我国台湾地区的法律法规中关于不动产的表述与我国大陆地区有所差异，因此在论述台湾地区不动产信托登记前，有必要对我国台湾地区法律中有关不动产的表述进行确定。我国台湾地区《民法》对不动产作出了如下定义：“称不动产者，谓土地及其定着物”，“不动产之出产物，尚未分离者，为该不动产之部分”。由此可以看出，台湾地区《民法》中将不动产界定为土地、土地上的定着物，以及由其衍生出的未分离的部分（如土地上出产的矿石、种植物等）。台湾地区《土地法》对于土地的范畴界定十分广泛，根据其规定，土地不仅包含地面、池塘、湖泊等，还包括土地之上的住宅、官邸、码头等建筑物，涵盖了几乎所有不动产的范畴。此外，台湾地区《土地法》与《土地登记规则》同时规定，其所谓土地登记即土地及建筑改良物（建物）的所有权与他项权利的登记。由此可以看出，台湾的土地登记不仅包含土地的登记，亦包含了土地之上建筑物等的登记。
因此，台湾地区不动产信托的信托财产即可以理解为其法律所规定的“土地”，该“土地”既包含狭义的土地，也包含了土地之上的定着物、建筑物等其他类型的不动产。如无特殊说明，在下文的论述中将对“土地”与“不动产”两个概念不另作细分。
二、台湾地区不动产信托登记相关法律法规介绍
（一）信托法
台湾地区《信托法》以日本1922年公布的信托法为主要蓝本，参考了英美法国家的相关判例学说，结合台湾社会实情与法律体系，于1995年12月29日完成立法程序，1996年1月26日公布施行，共九章计八十六条。分别对信托财产、受益人、受托人、监察人、信托监督、信托关系消灭、公益信托等事项进行了规范，并确立了台湾信托法重要的立法原则。其中第四条对信托登记作出了规定，而该条第一款则明确规定了“以应登记或注册之财产权为信托者，非经信托登记，不得对抗第三人”。
（二）信托业法
台湾地区《信托业法》于2000年公布并实施，其后经历了六次修正，最后一次修正于2015年2月4日公布并施行。《信托业法》主要对信托经营机构作出了规范和限制，规范主体为信托机构、兼营信托业务的银行、证券投资信托事业及证券投资顾问事业等。《信托业法》对以上机构的设立及变更、业务、开展、监督管理等方面均作出了相应规定。《信托业法》明确规定，信托机构所接受的信托财产是依照法律法规应当登记的财产，则须依照有关规定进行信托登记。而《信托业应负之义务及相关行为规范》中对此也有类似规定。
（三）土地法与土地登记规则
台湾地区《土地法》于1930年颁布并实施，在之后的几十年中经历了多次修正，最后一次修正于2011年6月15日公布并实施。《土地法》是台湾地区规范土地在内的不动产的重要法律。该法对土地的范围作出了明确说明，并规定台湾地区的土地分为国有土地与私有土地，地政机关是台湾地区的土地主管部门。此外，《土地法》规定了地籍测量、土地登记、土地使用等相关事项，并设立专章规定了土地税的相关内容，具体包括地价税、土地增值税、土地改良税、土地税的减免以及欠税事项。
台湾地区《土地法》规定了土地登记的内容、程序、费用、数据提供、服务文件以及异议处理等事项，由中央地政机关做出相应规定。而《土地登记规则》即是依据本条规定所制定，对土地登记作出了更加细致、明确的规定，具体规范了土地登记的范围、登记的申请、登记的程序及所需文件，并对各类型的土地登记作出了不同的要求。根据《土地登记规则》的规定，土地登记包括：土地总登记、标示变更登记、所有权变更登记、他项权利登记、继承登记、土地权利信托登记、更正登记及限制登记、涂销登记及消灭登记、其他登记。不动产信托登记的具体细节，则是主要依据《土地登记规则》进行操作。
三、台湾地区不动产信托登记的含义及类型
不动产信托登记是指不动产信托设立时，因不动产权利转移至受托人，或进行其他不动产权利处分，而向地政机关申请权利变更的的登记。根据台湾内政部最新修订的《土地登记规则》的规定，其所称土地权利信托登记（简称信托登记），是指土地权利依照信托法办理信托时进行的变更登记。由该规定可以看出，信托设立时当事人办理信托登记，是最为普遍的信托登记类型。除此之外，信托的受托人在管理信托财产过程中，依照台湾地区《信托法》相关规定而取得的不动产，仍应属于信托财产，在进行不动产权利变更登记时，除向登记机关申请一般性登记外，受托人还应在登记申请书上注明该不动产为信托财产，由登记机关进行标注并记载于土地登记簿中，从而达到信托公示的目的。根据现行法律的规定，台湾地区不动产信托登记分为以下几类：
（一）信托设立登记
因为信托关系的成立而导致不动产权利需转移或进行其他类型的处分，须由信托委托人会同受托人依据台湾地区《信托法》及《土地登记规则》的规定，向不动产所在地的地政机关办理不动产权利变更登记。
（二）信托财产取得登记
信托受托人在信托存续期间对信托财产进行经营管理、处分，若由此获得不动产财产权的，则需要依据台湾地区《信托法》的规定，由受托人会同登记名义人向登记机关办理财产取得登记，并同时声明该财产为信托财产，由登记机关一并记载于土地登记簿中。
（三）信托归属登记
信托关系消灭时，不动产权利因此而转移至委托人以外的权利人的，需根据台湾地区《土地登记规则》的要求，由该权利人会同委托人向不动产登记机关申请办理信托归属登记。
（四）受托人变更登记
不动产权利因信托关系成立而进行了信托登记后，若受托人在信托存续期间进行了变更，则需要依据台湾地区《信托法》的规定选任或指定新的受托人，由新受托人会同委托人向不动产登记机关申请办理受托人变更登记。
（五）涂销信托登记
不动产权利因信托关系终止或其他原因而转移至原委托人所有的，应根据台湾地区《信托法》及《土地登记规则》的要求，由委托人会同受托人向不动产登记机关办理涂销信托登记。
（六）信托内容变更登记
不动产信托关系成立且办理了信托登记后，若在信托存续期间，信托内容发生了变更而不涉及权利变更的，应根据《信托法》与《土地登记规则》的要求，由委托人会同受托人向不动产登记机关申请办理信托内容变更。
四、台湾不动产信托登记的效力
台湾地区《信托法》第四条明确规定，“以应登记或注册之财产权为信托者，非经信托登记，不得对抗第三人”。因此，诸多学者认为，在台湾地区设立不动产信托，向登记机关申请登记只是一个对抗第三人的要件，而非信托生效要件。其实，该观点是对台湾地区信托登记制度的误解。
众所周知，在大陆法系国家多采用物权法定原则，根据该原则，物权的取得、变更及消灭均需由法律来规定，而不得由当事人随意约定，否则面临物权变动无效的法律后果。台湾地区的法律体系即属于大陆法系范畴，其《信托法》第一条规定设立信托须由委托人“将财产权移转或为其他处分”，而其《民法·物权编》明确规定不动产物权的取得、设立、丧失及变更非经登记不产生法律效力。由该规定可以看出，设立不动产信托需要将不动产物权进行变更登记后方，该信托方产生法律效力。但为何在《信托法》第四条的规定中，登记又变成了信托设立“对抗要件呢”？
经研究台湾地区相关法律法规后发现，通过契约设立信托除须具备意思表示等法律行为为的一般成立要件外，还须要有标的物的财产权移转及现实交付等处分行为，信托方能成立，即信托物权的移转是信托契约的特别成立要件。而不动产的物权转移需要依法办理不动产变更登记，因此，不动产变更登记即为不动产信托契约的特别成立要件。而信托法第四条规定，以应登记或注册的财产权设立信托的，非经信托登记不得对抗第三人，此乃信托成立后因信托财产具有独立性，为保护交易安全而规定的公示制度，并不能据此认为信托关系的成立不以登记为生效要件。信托法第四条所称登记专指“信托登记”——即在登记时标注为“信托财产”，如不登记为信托财产，而进行了信托以外之财产移转登记（如登记为买卖或赠与等），则即使内部法律关系实为信托，亦不得主张信托关系对抗第三人，故信托法第四条与信托成立要件无关。简而言之，不动产物权变更登记是不动产信托登记的生效要件，而登记为“信托”后才进一步具有对抗第三人的效力。
2006年“台上字第500号案例”亦印证了上述结论。该案中，原告二人与诉外人谢某，于2001年2月15日订立书面信托契约，约定诉外人谢某将其所有的不动产信托登记于原告名下，使原告得依信托目的予以管理或处分，但在完成信托登记前之2001年8月16日诉外人谢某死亡，从而导致台北市士林地政事务所驳回信托登记之申请。被告等人（含原告己某）为诉外人谢某的全体继承人，依信托法第一条、第八条第一项及民法第1148条规定，即有履行本件信托契约之义务。再依民法第759条规定“因继承、强制执行、公用征收或法院之判决，于登记前已取得不动产物权者，非经登记，不得处分其物权”，于是诉请被告等应协同原告己某办理系争不动产的继承登记。本案经过当地法院审判后，驳回了原告的诉讼请求。随后原告分别上诉至高等法院与最高法院，均被驳回。而审判的理由即是不动产转移是信托成立的特殊要件，而本案系争不动产未进行转移（变更登记），故原告（上诉人）与谢某间就系争不动产所订立之信托契约尚未成立（生效），遂判决被告（上诉人）败诉。即该案审判结果支持了“不动产信托中标的物转移登记为信托生效要件”的观点。
五、对我国不动产信托登记的启示
（一）我国信托登记制度的缺失
1.信托登记机构不明
我国《信托法》于2001年颁布并施行，十几年来未进行过修改。根据《信托法》第十条的规定“设立信托，对于信托财产，有关法律、行政法规规定应当办理登记手续的，应当依法办理信托登记”可知，以不动产设立信托的应当进行信托登记。但自《信托法》施行以来，我国并未建立与之相对应的信托登记制度，不动产信托所进行的登记也多选择原物权登记机关作为登记场所。然而，前文已有相关论述，信托登记包含两层意思，其与传统的物权登记并不能直接划等号，故选择原物权登记机关进行的相应登记也并非《信托法》第十条所称的“信托登记”。《信托法》第十条第二款同时规定了未办理信托登记的信托不产生效力。由此可以看出我国信托登记制度的确实直接导致了不动产信托等需办理信托登记的信托面临着信托无效的风险。
2.信托登记申请人不明
退一步而言，即使传统物权登记机构能够达到信托登记的效力，但又面临信托登记申请人不明的问题。即在进行不动产信托登记时，是需要委托人、受托人共同向登记机关申请登记，还是仅需其中一方当事人申请登记，对于以遗嘱形式设立不动产信托的情形，登记申请人有应当为何人？此类问题均有待法律法规进一步明确。
3.信托登记记载事项不明
信托登记不同于传统物权登记的另一主要之处为，信托登记需要明确记载受托人的信托权利范围。在我国，信托登记是信托设立的生效要件，进行登记后更具有对抗第三人的效力，故应当在登记簿中明确受托人的权利范围，以便实现公示公信的作用。
（二）《不动产登记暂行条例》的缺憾
2014年11月，我国《不动产登记暂行条例》发布，并于2015年3月1日起施行。该条例对不动产作出了定义并进行了划分，明确规定了“我国实行统一的不动产登记制度”，“不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理”，具有十分重要的意义。然而，该条例同样未对不动产信托登记做出规定，仅对传统的物权登记进行了统一，从而留下了缺憾。
（三）上海信托登记中心定位尴尬
2006年，银监会批准成立了上海信托登记中心，主要负责《信托法》规定的信托登记相关事务，具体的业务范围则包括：信托基本信息登记、信托财产登记等。上海信托登记中心的成立固然由其积极的意义，对信托产品的发行、流转起到了促进作用。但该登记中心并非法定的信托登记机构，也不能强制所有的信托均在该中心进行登记，从而导致该中心的定位尴尬。目前，上海信托登记中心大多为我国信托机构发行的资金信托计划。
（四）对我国信托登记制度的建议
1.通过立法确定不动产登记机构
我国《信托法》已经明确设立信托需要进行信托登记，而下一步则是确立信托登记的详细制度。首先需要确定的就是不动产信托登记机构。进行信托登记可以建立全国统一的信托登记机构，也可以是各地分别建立相应信托机构，但需实现各机构的联网统一，以减少公示成本。
2.确定不动产登记申请人及登记事项
如前所述，我国不动产信托登记尚无法明确登记申请人及登记记载事项。而不同类型对应着不同的登记申请人及登记事项，因此在确定不动产登记申请人及登记记载事项前，需要法律法规明确我国信托登记的类型。综合来看，信托登记分为信托设立登记、信托变更登记、信托消灭登记三类。信托设立登记有根据其设立依据是信托合同还是遗嘱而有所区别；信托变更登记同样分为信托财产权利变更的登记与受托人变更登记等。我国在进行相应立法时，可以参考大陆法系中日本、我国台湾地区及学术研究，分别做出详细规定。
3.设立信托专栏及信托专簿
以上立法建议从实施角度来看尚需较长时间方可能落实。而从信托登记成本来看，当前可以考虑在传统物权登记的基础上，同时增加专门的“信托登记栏”供登记人填写，即在办理登记时，在“信托登记栏”备注该登记为信托登记，并填写信托权利等相关信息，从而使传统物权登记转变为了信托登记。同时，在登记时建立“信托专簿”，将信托文件等材料的副本进行备案，以实现公示公信的作用。
