甲某在担任A法院副院长期间，B公司有多起涉诉的民事案件在A法院审理，所有案件均正常审理。2017年2月，甲某欲购买B公司开发的房产，经两次现场看房并确定所要购买的房产后，甲某与B公司的总经理乙某联系购买事宜，并提出优惠请求。乙某经询问销售人员得知，该房产对外销售价格是每平方米10000元，遂回复甲某可以按其最大的优惠权限，给予甲某每平方米9500元的价格，甲某表示认可。2017年5月，B公司通知甲某签订房产认购书。此时该楼盘的销售均价是每平方米13000元。

　　2018年1月，甲某与B公司协商后调换了同小区的其它房产但更换后的房产价格仍然按照之前的约定，即每平方米9500元，随后甲某一次性支付购房款。此时该楼盘的销售均价是每平方米20000元。

　　据此，公诉机关指控甲某利用职务上的便利，低于市场价购买房产，为他人谋取利益，构成受贿罪。

 

　　法律规制

　　《刑法》第三百八十五条第一款规定：国家工作人员利用职务上的便利，索取他人财物的，或者非法收受他人财物，为他人谋取利益的，是受贿罪。

　　最高人民法院、最高人民检察院《关于办理贪污贿赂刑事案件适用法律若干问题的解释》（法释[2016]9号）第十三条第一款规定：具有下列情形之一的，应当认定为“为他人谋取利益”，构成犯罪的，应当依照刑法关于受贿犯罪的规定定罪处罚：（一）实际或者承诺为他人谋取利益的；（二）明知他人有具体请托事项的；（三）履职时未被请托，但事后基于该履职事由收受他人财物的。

　　关于低价购房收受贿赂问题，最高人民法院、最高人民检察院《关于办理受贿刑事案件适用法律若干问题的意见》（法发[2007]22号）第一条规定：国家工作人员利用职务上的便利为请托人谋取利益，以明显低于市场的价格向请托人购买房屋、汽车等物品的，以受贿论处。受贿数额按照交易时当地市场价格与实际支付价格的差额计算。同时，上述司法解释也明确了出罪的理由：“根据商品经营者事先设定的各种优惠交易条件，以优惠价格购买商品的，不属于受贿。”

　　根据上述司法解释的规定，结合刑法中受贿罪的规定，我们可以得出以下结论：低价购房与职务行为具有关联性，体现出权钱交易的特点，方能构成受贿罪。

　　因此，对于这类案件，我们在评价是否存在低价购房收受贿赂的时候，要分析三个层面的问题：

　　1、涉案楼盘的房产销售价格是否系经营者根据不同交易对象，发挥意思自治，一事一议确定的价格、优惠幅度、付款方式等。

　　2、涉案房产的优惠价格是仅针对特定的国家工作人员等个别对象，还是面向社会上的不特定多数人，潜在的购房群体符合要求均可享受优惠价格。

　　3、低价购房是否基于公职人员“为他人谋取利益”，与此同时，如果要认定公职人员的行为属于受贿罪的话，还要考量低价购房行为与具体请托事项之间的关联。

　　焦点一：能否认定为明显低于市场价购房

　　根据B公司规定，乙某作为公司总经理在对外销售房产时，具有降价5％的优惠权限。甲某实地考察B公司开发的楼盘后，决定购买涉案房产，向乙某咨询价格并要求给予优惠，当时涉案房产的市场价格是每平方米10000元。故而，乙某按照自己的权限给予甲某优惠到每平方米9500元，符合民法意思自治原则，系双方真实意思表示，不存在甲某以远低于市场价购买房屋的问题。

　　焦点二：能否以签订认购书或支付购房款的时间确定房产价格

　　关于购买房产的价格，如果以2017年5月签订认购书或者2018年1月支付购房款的时间确定甲某购买房产的价格，会存在一个明显的问题，无法评价2017年3月甲某与乙某口头达成购房约定的行为。

　　《民法典》第一百三十五条规定：民事法律行为可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。

　　第四百六十九条规定：当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。

　　第一百三十七条规定：以对话方式作出的意思表示，相对人知道其内容时生效。

　　《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>总则编若干问题的解释》第十八条规定：当事人未采用书面形式或者口头形式，但是实施的行为本身表明已经作出相应意思表示，并符合民事法律行为成立条件的，人民法院可以认定为民法典第一百三十五条规定的采用其他形式实施的民事法律行为。

　　可见，根据《民法典》以及最新出台的相关司法解释的精神，民事法律主体的意思自治被高度尊重，无论是口头、书面抑或是其他形式做出的意思表示，都应当得到法律的承认。并且，《民法典》也明确了，以对话方式做出的意思表示，在相对人知道其内容时生效。

　　再回到本案，现有证据足以证实，2017年3月，甲某与B公司签订认购书之前已经达成的购房约定，系甲某与乙某通过对话的方式对于购买房产问题达成的一致意见，符合民法典中意思自治原则，且后期也不存在撤销的问题。至于本案所涉及的认购书，确属后补，但系甲某、B公司对之前口头约定的追认，不影响2017年3月甲某与B公司形成购房约定的效力。

　　因此，笔者认为，根据民法典意思自治、诚实信用原则，应当以甲某与乙某达成购房约定的时间来认定甲某的购房时间，并以此来评估涉案房产的价格。

　　焦点三：签订认购书后未按约定付款，是否必然导致认购书无效

　　首先，根据本案的证据也证实，B公司在房屋销售的业务中，确实经常存在认购书签订后不及时交款的情况。对于该种情况，B公司约定业务员会在规定的期限内进行催交，经几次催交后仍不交款的，就按照认购书约定视为客户放弃购房。可见，如果是客户不及时交款，且B公司亦没有进行催要的话，认购书仍然是有效的。

　　其次，甲某与B公司签订认购书后，一直等待B公司要求交款，但一直没有得到通知，且没有人进行催交，在这种情况下，不能认定甲某与B公司签订的认购书无效。

　　最后，2018年1月，甲某交款的时候，B公司予以确认并收款，表示B公司认可认购书的效力。

　　可见，签订认购书不及时付款并不必然导致认购书无效。

　　焦点四：调换房产是否必然导致购房价格的变化

　　关于调换房产的问题，笔者认为，换房属于购房行为发生后的事后调换行为，而非重新购买，不能以换房时的房屋价格替换之前约定的购买房产的价格。调换房屋的行为属前购买房屋行为的延续，而不是形成新的房屋购买行为，属于对合同条款的部分变更，特别是本案所涉换房行为属同小区的一对一置换，楼层、面积、单价基本一致，如果不一致则应依据双方达成购房约定时的市场价格增减总房款，这属于正常的市场交易行为，且双方予以认可。

　　焦点五：甲某是否存在为B公司谋利的行为

　　本案不容回避的客观情况是，甲某系A法院的副院长，B公司在A法院有多起民事纠纷案件。但是，无相关证据能够证明，B公司或乙某就民事案件的审理寻求过甲某的支持与帮助，B公司、乙某与甲某之间亦不存在具体请托事项。

　　同时，甲某作为主管民事审判的副院长，既没有在案件审理中给B公司设置障碍，也从未向下属打招呼明示或者暗示对B公司的案件审理予以照顾，B公司在A法院的案件均得到了公正审理，至今未出现再审案件。可以说，甲某与乙某的交往没有影响到民事案件的审理，甲某也不存在为B公司及乙某谋取利益的行为。

　　综上，就本案而言，优惠购房是存在的，但公职人员与辖区范围内企业的负责人存在交往，并从该企业购买商品或服务，是难以回避的，也是正常的市场现象。不能因为公职人员购买商品或者服务时享受到了一定程度的优惠，就认定存在权钱交易，进而以刑法进行评价，这也有违刑法的谦抑性。

　　结语

　　公职人员低价购房是否涉嫌受贿犯罪，应当根据个案的具体情况进行具体分析，审慎地根据当地房地产市场现状、交易惯例、合同约定等方面综合评价其低价购房的行为是否超越了合理的范畴，低价购房与公职人员的职务行为是否存在必然关联。