自2021年以来，恒大、华夏幸福、奥园、阳光城、蓝光、宝能、新力等知名房地产企业相继“爆雷”和“躺平”，诸多房地产百强企业陷入流动性危机，地产行业真正进入了凛冬困境。
为何地产行业频频爆雷，原因何在？事实上，冰冻三尺非一日之寒，房企爆雷并非突如其来，究其原因主要在于：
1、在外因上，2019年底新冠肺炎疫情爆发后，国家曾一度放松对房地产融资监管政策，2020年初房地产开发规模显著提高，一二线城市一度出现房价猛涨，随后2020年下半年，政府加强了对房地产业的政策调控，其核心体现在对房地产企业的资金监管方面，着重点在于拿地和预售阶段的监管。
（1）拿地阶段。自2020年下半年以来，房企融资的“三道红线”、房贷管理的“两道红线”相继落地，这两大重磅政策既是房地产长效机制的重要组成部分，也是金融宏观审慎政策框架的重要内容。被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%，还包括通过收并购方式获地的支出。监管政策一方面倒逼房企主动降杠杆，以防止企业杠杆率进一步高企为代价，博取更高的销售业绩增长。另一方面，严格约束房企融资、投资行为，引导企业理性拿地，避免不惜成本地高价抢地，严重扰乱房地产市场秩序。
（2）预售阶段。资金预售监管，是指由房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管，房产开发企业须将预售资金存入银行专用监管账户，只能用作本项目建设，不得随意支取、使用。2021年地产行业出现爆雷现象后，许多地方政府和相关部门相继出台了加强商品房预售资金监管的地方规范或管理规定。如，
2021年7月27日，天津市政府发布了《天津市新建商品房预售资金监管办法》。
2021年8月6日，唐山市人民政府发布了《唐山市商品房预售资金监管办法》。
2021年9月19日，重庆市住房与城乡建设委员会发布了《重庆市住房和城乡建设委员会关于加强房地产开发项目预售资金监管的通知》。
2021年9月19日，重庆市住房与城乡建设委员会发布了《重庆市住房和城乡建设委员会关于加强房地产开发项目预售资金监管的通知》。
这些法律规范或规定对于商品房预售资金的收存、支出、使用及其监督管理作出了规定。地方性预售资金监管规范或规定对于规范各地预售资金监管的操作、确保房企资金状况更加稳健具有积极的作用，具有积极的意义，是利好房企预售资金循环的。正是因为政策强调控和疫情叠加，美国放水，而中国没有放水，导致了房地产企业陷入流动性危机。
2、在内因上，我国房地产企业长期依赖“高杠杆”模式进行高周转。然而，高杠杆是一把“双刃剑”，面对较大的市场波动时，高杠杆往往意味着高风险。高杠杆、高周转不仅让房企埋下现金流暗雷，也让房企形成“过于乐观”的侥幸意识。
房地产行业的金融属性是毋庸置疑的，房地产开发流程就是个不断加杠杆的过程。整个房地产融资可以分三大环节：
（1）前端拿地融资阶段。在前端拿地融资阶段，除房地产企业的自有资金外，通过加“合作杠杆”，即通过引入合作方进行融资。合作杠杆是在既定的资本金下，多家房企通过新设项目公司、股权合作等形式扩大销售和操盘规模的一类杠杆。合作杠杆对于开发水平、资金实力有不同的要求，企业之间各取所需，优势互补。合作杠杆主要为土地入股、合作建房、联合成立项目公司、股权收购、联合竞买、代建等合作模式。在资本金一定的条件下，通过合作分摊拿地成本、分散风险、降低投资成本，从而形成资源优势互补，突破规模瓶颈，解决前期资金问题。
（2）房地产开发贷款阶段。在房地产项目开发建设阶段，房地产企业在未取得四证前，通过过桥借贷方式融资，即利用已取得的土地使用权向典当行等申请抵押贷款，以满足取得四证前的资金需求。房地产企业在取得四证后，通过加“财务杠杆”来融资。财务杠杆是主要来源于金融机构的杠杆，如银行贷款开发贷等。一般是房企较为稳定和主要的融资模式，整体利率较低，大约在6%～8%。同时，其他机构例如信托这类非标非银行机构融资、民间资本也会参与其中。特别常见的如供应商垫资，例如总包、分包等施工方提前支付费用，而后找房企结算，这个过程中项目开发公司等于增加了债务融资，又加了杠杆。这也是为什么出现项目烂尾和资金链断裂的时候，有不少供应商被套，甚至不得不被抵房。
（3）销售资金回笼阶段。地产开发商取得商品房预售许可证后就可以对外销售房子，收取房款办理银行按揭。预售情况下，开发商缴纳土地出让金获得土地资源，通过土地抵押融资支付工程建设启动款，达到预售条件开始销售实现资金回笼，支付工程进度款，在挤压销售回笼资金完成融资款偿还。部分项目可以通过在建工程抵押方式进一步融资。在每个融资环节均存在着较高的风险。
从辩证唯物主义角度看，内因是事物变化发展的根本原因，外因通过内因起作用。杠杆如良药，可催生规模黑马，进而快速提升规模和投资回报率，但是应当维持在一定的安全剂量之内，若过量将产生适得其反的效果。房地产行业所有危机的源头在于“高杠杆”。在降杠杆的宏观环境下，全行业依靠加杠杆的增长模式注定产生危机，所以房企降杠杆势在必行。房地产企业必须要从企业内部开刀，采取有效措施降低杠杆水平。
其一，降无效杠杆，即将有强资产抵押、信用敞口很小的抵押资产如股票或房产进行变现偿还借款。
其二，降信用融资转化为抵押债，多分配资金用项目资产偿还，或股权回购，实物支付对价，斩断计息周期，停止消耗自由可用现金流。
其三，提高企业经营管理能力，精简组织，从重管理到精管理再到懂管理，清理低效资产、清资产，优化资产机构，进而提高销售质量，达到快周转的目的。
其四，强化营销体系，销售战斗力。只有销售才是最有效的降杠杆，只有销售才能产生最佳还款来源。
因此，降杠杆对于房企而言是通往高质量发展的必由之路。毕竟，房地产市场体量巨大，除了新房销售，存量市场的住房租赁、城市更新、物业服务等都是万亿级的市场，而且行业仍然存在诸多痛点。对于房企来说，“慢时代”的房地产行业仍有广阔天地，大有可为。只要能真正解决这个时代的痛点，终究会获得市场的认可。冬天已经来了，春天却仍遥遥无期，未来道路漫长艰辛且曲折，但也终究会有迎来曙光的那一天。
