钥匙码案例

　　一般不动产买受人，不能对抗担保物权人强制执行

　　——申请执行人对执行标的享有担保物权时，非商品房消费者的一般不动产买受人享有的权利不能对抗法院强制执行。

　　标签：｜执行｜买受人优先权｜房屋买卖｜抵债房

　　案情简介：

　　2016年，开发公司以53个车库向实业公司全资子公司投资公司抵押借款420万余元并办理抵押登记。2019年，开发公司依仲裁裁决申请执行。易某提出案外人异议，理由：其在2013年作为实业公司股东，与另一股东邱某和实业公司签订开发公司资产内部处置合同，约定前述车库转让给易某，并与邱某签订退股协议，约定前述车库抵作易某工资、费用和经济补偿。

　　法院认为：

　　①一般不动产买受人主张其购买了登记在被执行人名下不动产提出排除执行异议的，除须符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的4个具体条件即书面买卖合同、合法占有、支付全款、非因自身原因未办过户外，还须在权利性质上可以排除法院强制执行。抵押权人对抵押财产享有优先于其他债权人受偿权利，该权利在性质上属于物权。不动产买受人对于出卖人享有的权利为要求出卖人向其交付不动产并办理不动产转移登记的权利，该权利在法律性质上属于债权请求权。原则上物权具有优先性，但在特定债权人生存利益和其他民事主体商事利益发生冲突时，基于侧重保护生存权益的价值导向，赋予特定债权人排除其他债权人甚至抵押权人强制执行权利。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）第125条、第126条规定的精神，只有符合条件的商品房消费者的物权期待权才可以优先于抵押权人的抵押权。

　　②本案中，易某主张系通过折抵退股金方式受让大量车库，显然不属于商品房消费者。本案不涉及生存利益考量，故易某对案涉车库权利从性质上不能排除抵押权人的执行申请。同时，开发公司作为企业法人，依法享有法人人格独立以及法人财产权。开发公司资产内部处置合同、退股协议当事人均非开发公司，其股东无权处分公司财产。且上述合同签订时，开发公司仍对外负债，而除上述合同约定处置给易某财产外，开发公司已无其他财产可用于清偿债务。开发公司股东在明知道公司对外负债情况下，未经清算，直接处分公司财产给易某，不能认定易某与开发公司已签订合法有效书面合同。易某未举证证实退股协议签订时公司仍有可分配利润向易某分配，以及易某可获得资产收益或工资、费用及经济补偿具体金额，故现有证据不能证实易某支付了案涉车库对价款。综上，易某主张其对案涉车库享有权益足以排除法院强制执行，无事实和法律依据。判决驳回易某诉请。

　　实务要点：

　　在交通事故受害人死亡情况下，肇事者与受害人家属签订人民调解协议，就法定赔偿之外达成补偿意思表示，应为合法有效。

　　案例索引：

　　浙江嘉兴中院（2020）浙04民终851号“方某根与沈某、李某华、沈某才、张某英机动车交通事故责任纠纷案”，见《人民调解协议的效力判定》（刘文文，浙江嘉兴中院），载《立案工作指导·案例评析》（202305/60、61:342）。

　　被执行人名下房产被执行时，常会出现案外人声称对该房产享有权利，从而提出案外人异议，在不能被支持时，会引发案外人异议之诉。

　　本案揭示的主要裁判规则：不动产一般买受人基于商业利益进行投资交易产生的债权，不具有排除抵押权人抵押物权的效力。

　　司法实践中，不动产买受人作为案外人所提异议典型案例裁判规则梳理如下：

　　【案例一】

　　案情简介：2015年，管委会办公场所被征收，其与开发公司签订拆迁补偿协议，明确了产权调换房屋位置、面积及用途。2016年，开发公司以该房向银行设定抵押。2017年，银行持生效判决对开发公司房地产申请执行，管委会提出案外人执行异议。

　　实务要点：被拆迁人优先取得权，能阻却后设抵押权强制执行——被拆迁人享有拆迁安置房优先取得权，此后该安置房被设定抵押权，被拆迁人特殊债权能阻却抵押权人强制执行。

　　案例索引：见《被拆迁人对拆迁安置房产的优先取得权能够阻却其后设定抵押权的强制执行》（谢爱梅，最高院民一庭；翟会杰，对外经贸大学），载《民事审判指导与参考·指导性案例》（201802/74:161）。

　　【案例二】

　　案情简介：2014年6月，银行依生效判决申请执行刘某名下房产。贾某以其2013年8月与刘某签订500万元借款合同、刘某以名下房产顶抵所欠贾某债务、2014年10月生效法院判决刘某协助贾某办理抵顶房屋所有权转移登记手续及抵顶土地使用权变更登记手续为由，提出案外人执行异议。

　　实务要点：以房抵债买受人在过户前，不享有物权及优先利益——基于以房抵债而拟受让不动产的受让人，在过户前，并不能依该以房抵债协议产生针对交易不动产的物权期待权。

　　案例索引：最高人民法院（2017）最高法民申1769号“某银行与贾某等案外人执行异议之诉纠纷案”，见《再审申请人招商银行股份有限公司包头分行与被申请人贾建军、姜亥军机原审第三人刘涛案外人执行异议之诉纠纷案》（审判长贾劲松，代理审判员吴晓芳、高榉），载《民事审判指导与参考·执行异议之诉案例选登》（201703/71:104）。

　　【案例三】

　　案情简介：2010年，陈某与开发公司签订购房合同，将市场价为5500万元的房价款约定为1000万元。2011年，双方签订回购协议，约定了开发公司不同时期回购房屋所应支付的购房款。其间，开发公司与林某所签承诺书载明林某提供开发公司借款5000万元，由陈某等人与开发公司分别所签购房合同标的房屋作抵押。2012年，依债权人信托公司申请，法院查封开发公司名下房产，陈某提出执行异议，被驳回后提起案外人执行异议之诉。

　　实务要点：名为购房，实为借贷担保的，出借人不能排除执行——名为购房，实为借贷，购房合同及回购协议仅系债务担保的，出借人不具备买受人身份，不符合排除执行的条件。

　　案例索引：最高人民法院（2016）最高法民终369号“陈某与某信托公司等案外人执行异议之诉纠纷案”，见《上诉人陈亮与被上诉人中信信托有限责任公司、昆山红枫房地产有限公司案外人执行异议之诉纠纷案》（审判长贾劲松，审判员李春，代理审判员高榉），载《民事审判指导与参考·执行异议之诉案例选登》（201703/71:74）。

　　【案例四】

　　案情简介：2011年，金某与开发公司签订购房合同，约定总房款1400万余元。双方所签回购协议约定金某只需支付700万元，并指定朱某为收款人。金某未证明已向朱某汇付全部款项。朱某在公安机关供述称用预售网签形式向金某等人借款，开发公司另以房屋折价向金某支付利息。2012年，依债权人信托公司申请，法院查封前述房产，陈某以其已办理网签、作为买受人享有消费者优先权为由提出执行异议，被驳回后提起案外人执行异议之诉。

　　实务要点：名为购房，实为借贷，出借人非消费者，无优先权——名为购房，实为借贷，因不存在真实商品房买卖关系，出借人不具有消费者身份，不享有优先于其他债权的权利。

　　案例索引：最高人民法院（2016）最高法民终692号“金某与某信托公司等案外人执行异议之诉纠纷案”，见《上诉人金育平与被上诉人中信信托有限责任公司、被上诉人昆山红枫房地产有限公司案外人执行异议之诉纠纷案》（审判长张纯，审判员李琪，代理审判员谢爱梅），载《民事审判指导与参考·执行异议之诉案例选登》（201703/71:87）。

　　【案例五】

　　案情简介：2013年，开发公司向信用社借款。2014年，因开发公司逾期未偿致诉，生效判决判令开发公司偿付信用社本息，并确认信用社对开发公司抵押门面房享有优先受偿权。执行程序中，付某以其2008年与开发公司签订购房合同并支付全款后，由开发公司托管为由，提出案外人异议。

　　实务要点：案外购房人物权期待权，应优先于抵押权受到保护——案外人与开发商签订购房合同后，已支付全款并实际占有房屋，且其对未办过户登记无过错的，可排除强制执行。

　　案例索引：河南焦作中院（2016）豫08民再1号“付某与某信用社等金融借款合同纠纷案”，见《物权期待权应当优先于抵押权受到法律保护——付来荣与温县农村信用社、河南丰晟公司金融借款合同纠纷案》（李志国、曹艳娜，河南焦作中院），载《审判监督指导·案例评注》（201704/62:63）。

　　【案例六】

　　案情简介：2014年，法院判决张某代林某支付刘某借款139万元及利息，开发公司承担连带责任。刘某据此申请查封了开发公司名下房产，陶某以其2010年与开发公司就前述房产签订购房合同并支付全部购房款、入住使用至今、因未竣工验收而未办产权证为由提出案外人异议。

　　实务要点：消费者作为商品房买受人提出执行异议，虽不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定的保护要件，但符合第28条规定的保护要件的，对其要求停止对涉案房屋强制执行的诉请，法院仍应予支持。

　　案例索引：江苏徐州中院（2017）苏03民终1380号“陶某与刘某等案外人执行异议案”，见《陶华北诉刘昕及第三人张东成等案外人执行异议之诉案》，载《江苏省高级人民法院公报》（201703/51:62）。

　　【案例七】

　　案情简介：2014年10月，吴某起诉俞某及其妻杨某妹，法院依申请查封了俞某名下经济适用房。刘某及其妻杨某以2005年全款购买该房、入住为由提出案外人执行异议，并解释系因经济适用房而未办过户。

　　实务要点：被执行人认可案外人异议，不免除案外人举证责任——被执行人认可案外人权利主张，亦不免除案外人应就其对执行标的享有足以排除强制执行权益承担举证证明责任。

　　案例索引：江苏常州金坛区法院（2015）坛民初字第0239号“刘某与吴某等执行异议纠纷案”，见《刘新民等诉吴佳培等案外人未在合理期限内办理房屋过户登记执行异议之诉被驳回案》，载《江苏省高级人民法院公报》（201703/51:58）。

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