钥匙码案例

　　政府停工限产措施，不当然能作为不可抗力而免责

　　——政府停工限产措施能否免除开发商逾期交房违约责任，需根据政府停工命令是否可预见、对工期影响等事实确定。

　　标签：｜交通事故｜和解协议｜人民调解

　　问题提出：

　　政府为降低大气污染而出台停工限产措施，开发商能否以此作为不可抗力主张免除逾期交房违约责任？

　　处理意见：

　　①政府发布的停工命令作为不可抗力事件应符合合同约定或法律规定。如商品房预售合同中约定政府为应对大气污染发布停工命令导致的停工系不可抗力，免除相应违约责任，应按照合同约定处理。在无约定情况下，应依法律规定处理。《民法典》第180条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。”“不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”第590条规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。”

　　②政府发布停工限产令事件如在预售合同签订前，该事件非不可预见，开发商可在签订合同时调整交房日期来避免延期交房。如开发商在约定交付日未交房，此后政府发布大气污染停工命令，依法不免除违约责任。开发商在签约时对影响工期各种因素包括气候等应有预判。如政府已发布大气污染常态化治理方案，开发商在确定交房期限时，应考虑到政府因大气污染发布停工命令可能性，从而确定合理交房期限。当然也可能存在大气污染天数超出开发商可预见范围情况，法院需审查政府因大气污染发布停工命令影响的停工天数是否超出开发商在签约时可预见范围。如未超出，则不应免责。

　　③根据《民法典》第590条关于“因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明”规定，开发商应在合理期限内将停工命令导致工程停工事实通知购房者并提供政府印发的停工文件、天气情况记录、工地监理日志等予以证明。如开发商未及时通知或未提供充分证据证明，就购房者未获知而遭受的额外损失，开发商不能因不可抗力免责。综上，开发商能否免除逾期交房违约责任需根据开发商对政府发布停工命令是否可预见、停工命令对工期是否有影响、开发商是否通知购房者等事实确定。

　　实务要点：

　　开发商能否免除逾期交房违约责任需根据开发商对政府发布停工命令是否可预见、停工命令对工期是否有影响、开发商是否通知购房者等事实确定。

　　资料索引：

　　见《政府停工限产措施能否认定为不可抗力，对房地产开发企业逾期交房违约责任有什么影响？》（《民事审判指导与参考》研究组），载《民事审判指导与参考·民事审判信箱》（202203/91:248）。

　　开发商交房逾期，免责理由可能有政府停工限产令。

　　政府停工限产措施能否构成不可抗力，大致有以下几条原则：

　　第一，如果合同对此有约定，按约定来。

　　第二，合同没有约定，按法律规定来。

　　第三，作为免责理由的不可抗力须不可预见，如明知或应当知道，不免责。

　　第四，本身就是迟延违约，违约期间发生停工令事件，则不免责。

　　第五，收到停工令，应及时通知购房者并提供证明。

　　所以，即便是真正的不可抗力事件，亦不当然作为免责理由。

　　司法实践中，有关以不可抗力或情势变更作为逾期交房免责理由主张与抗辩，典型案例梳理如下：

　　【案例一】

　　案情简介：2015年，张某与开发公司签订商品房预售合同，约定2015年12月31日前交房，同时约定：导致不能按期交房的“其他难以预计的客观情况”包括供水、供电、煤气、排水、通讯、网络、道路等公共配套设施的延误，发生上述情况不属于开发公司逾期交房；“因市政配套的批准与安装”等“无法预计、无法避免或控制、无法克服的事件和情况”，开发公司可顺延约定的交房日期。2016年7月1日，开发公司交房。张某诉请支付逾期交房违约金。开发公司以施工过程中出现小区沿河道路和煤气配套公共管道安装和对接的不可抗力情形而主张免责。

　　实务要点：对不可抗力限责格式条款，应作有利于购房者解释——对责任限制型格式条款发生争议时，应认定诚实信用原则下的购房者信赖利益价值高于开发商责任风险限定利益。

　　案例索引：上海一中院（2017）沪01民终9095号“张某与某开发公司商品房预售合同纠纷案”，见《张宇、张霞诉上海亚绿实业投资有限公司商品房预售合同纠纷案》，载《最高人民法院公报·案例》（201905/271:43）。

　　【案例二】

　　案情简介：2007年，唐某与开发公司签订购房合同，约定2008年12月31日交房。2009年3月，唐某才收到入住通知。2010年，唐某诉请开发公司支付迟延交房违约金。开发公司以北京奥运期间市政府限行、限工规定等主张免责。

　　实务要点：奥运期间限制施工导致迟延交房，应构成情势变更——合同成立后情势变更，继续履行对一方明显不公的，法院可依当事人请求和公平原则，并结合实际情况变更合同。

　　案例索引：北京一中院（2010）一中民终字第19989号“唐某与某开发公司商品房预售合同纠纷案”，见《唐虹刚诉北京强佑房地产开发有限公司商品房预售合同案》（王茂刚），载《中国审判案例要览》（2012民:186）。

　　【案例三】

　　案情简介：2007年，冯某与开发公司签订商品房预售合同。因实际交房日期比约定日期晚了200多天，冯某诉请开发公司承担逾期交房违约责任。开发公司抗辩称开发工地上发现有明代城墙遗址致使工期受此“不可抗力”影响。

　　实务要点：开发中发现文物，一般不构成迟延交付的不可抗力——商品房开发过程中如文物、遗址保护等影响工期的开发风险，一般不作为迟延交付行为“不可抗力”的有效抗辩。

　　案例索引：江苏宿迁中院（2009）宿中民一终字第01578号“冯某与某开发公司商品房预售合同纠纷案”，见《冯美英诉金柏年房地产公司商品房预售合同纠纷案》，载《江苏省高级人民法院公报》（201003/9:60）。

　　【案例四】

　　案情简介：2004年，邬某与开发公司签订商品房预售合同，也规定2005年8月10日前交房，逾期按每月1000元支付违约金。2008年，邬某诉请支付逾期交房违约金，开发公司以其2006年5月、2007年6月分别以电话、书面通知为由抗辩。

　　实务要点：电话通知交房证据效力不充分时，以书面通知为准——通知交房存在书面通知与效力不充分的电话通知两种方式时，应按法律原则和合同解释规则认定书面通知的效力。

　　案例索引：江西上饶中院（2008）饶中民二终字第57号“邬海平、邬海波、邬海均与江西省婺源县致仁实业有限公司商品房预售合同纠纷上诉案”，见《商品房预售合同的纠纷处理原则》（詹菊生），载《人民司法·案例》（200822:85）。

　　【案例五】

　　案情简介：2006年，开发公司在获悉央行未来提高首付款比例问题后，仍与张某签订商品房买卖合同，依然约定40%首付款。2009年，张某依此缴纳60万余元后，开发公司以张某拒绝按2007年的新政策缴足50%补偿款为由诉请解除合同。

　　实务要点：明知将来政策变化仍签约情形，不能成立不可抗力——一方当事人明知将来可能发生房产首付款政策变化仍签订合同，事后以不可抗力主张合同解除权的，应不予支持。

　　案例索引：北京一中院（2010）一中民终字第17412号“某开发公司与王某等商品房销售合同纠纷案”，见《北京航丰园科技发展有限责任公司诉王首力、张松山商品房销售合同案》（刘国俊），载《中国审判案例要览》（2012民:164）。

　　【案例六】

　　案情简介：2004年，周某与开发公司所签购房合同附件上写明楼间距为24米多，实际上开发商施工后根据规划要求，变更楼间距为16米多，周某据此主张开发商应承担违约责任。

　　实务要点：开发商依规划变更楼间距，非不可抗力，仍系违约——开发商违反购房合同约定的有关楼间距义务，虽具有行政上规划变更原因，但并不能因此否认其民事行为违约性。

　　案例索引：江苏南京中院（2007）宁终字第432号“周某诉某开发商房屋买卖合同案”，见《周济家诉恒辉公司商品房买卖合同纠纷案》（王宠俊、俞勤、皮轶之），载《人民法院案例选》（200804/66:185）。